I. La constatation de la résiliation du bail par le juge des référés : régularité et acquisition de la clause résolutoire
A. La régularité de la procédure et le respect des exigences légales
Le juge des référés a préalablement vérifié la régularité de la procédure, condition nécessaire pour pouvoir constater l’acquisition de la clause résolutoire. L’assignation délivrée au locataire défaillant a respecté les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, ce qui permet de statuer par décision réputée contradictoire. Par ailleurs, la notification de l’assignation au représentant de l’État, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été effectuée dans les délais, permettant aux services sociaux d’intervenir. Le diagnostic social et financier diligenté par le département a abouti à un procès-verbal de carence, le locataire ne s’étant pas présenté aux convocations. Ces éléments établissent que la procédure a été menée régulièrement, assurant la protection du locataire tout en permettant au juge de statuer. Comme le rappelle la jurisprudence, « il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n° 23/03351). En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 4 septembre 2025, et le délai de deux mois expirait le 4 novembre 2025. La régularité de l’acte n’est pas contestée, ce qui ouvre la voie à la constatation de la résiliation.
B. L’acquisition de la clause résolutoire faute de paiement dans le délai légal
Le juge des référés a constaté que le locataire n’avait pas apuré l’intégralité de la dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, ni par la suite. La clause résolutoire, qui fait la loi des parties, s’est donc trouvée acquise de plein droit le 4 novembre 2025 à minuit. Le tribunal a ainsi appliqué la règle posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonne l’effet de la clause résolutoire à l’absence de paiement dans le délai de deux mois à compter du commandement. Le décompte produit par le bailleur démontre que plusieurs prélèvements ont été rejetés pour provisions insuffisantes et que le locataire n’a pas réglé ses loyers depuis août 2025. La dette étant établie et non contestée, le juge des référés pouvait, sans excéder ses pouvoirs, constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante : l’acquisition de la clause résolutoire est automatique dès lors que les conditions légales sont réunies et que le locataire ne justifie d’aucune cause de suspension. Le locataire est alors devenu occupant sans droit ni titre, ce qui justifie la mesure d’expulsion.
II. Le refus des délais de paiement et l’octroi d’une indemnité d’occupation : une application stricte des conditions légales
A. L’impossibilité d’accorder des délais de paiement en l’absence de reprise des loyers courants
Le juge des référés a refusé d’accorder au locataire des délais de paiement susceptibles de suspendre les effets de la clause résolutoire. Il s’est fondé sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’accorder de tels délais à la double condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le décompte prouve que le locataire n’a pas payé intégralement ses loyers depuis août 2025 et que plusieurs prélèvements ont été rejetés. Il ne justifie d’aucune reprise des paiements. La jurisprudence est claire sur ce point : « il résulte de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le juge ne peut accorder à un locataire des délais de paiement pouvant suspendre la clause de résiliation de plein droit du contrat de location qu’à la condition que l’intéressé soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience » (Cour d’appel d’Angers, 25 mars 2025, n° 22/02027). Le locataire étant non comparant et n’ayant fourni aucun élément sur sa situation, le juge ne pouvait que constater l’absence de ces conditions et refuser l’octroi de délais. Cette solution est rigoureuse mais conforme à la lettre de la loi, qui subordonne la clémence judiciaire à une reprise effective des paiements.
B. La fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle comme conséquence de l’occupation sans droit
Après avoir constaté la résiliation du bail, le juge des référés a condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité, dont la nature est mixte (compensatoire et indemnitaire), constitue la contrepartie de l’occupation illicite du bien après la résiliation. Le juge a précisé que cette indemnité n’était ni indexable ni assortie d’intérêts, s’agissant d’une indemnité non contractuelle. Il a également inclus dans la condamnation au titre de l’arriéré la fraction déjà échue des indemnités d’occupation jusqu’à la date du décompte (26 janvier 2026). Cette solution est prudente : le juge des référés ne peut allouer qu’une provision, c’est-à-dire la partie non contestable de la créance. En l’espèce, le montant de l’indemnité d’occupation étant égal au dernier loyer augmenté des charges, aucune contestation sérieuse n’entache cette évaluation. Le locataire, qui n’a pas comparu, n’a soulevé aucune objection. La condamnation provisionnelle est donc justifiée, d’autant que le bailleur subit un préjudice du fait de l’indisponibilité de son logement. Cette décision s’inscrit dans la lignée des solutions habituelles des juridictions de référé en matière de baux d’habitation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 656 du Code de procédure civile En vigueur
Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée.
La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, l’huissier de justice en est déchargé.
L’huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions.
Article 658 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification.
Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale.
Le cachet de l’huissier est apposé sur l’enveloppe.
