Par ordonnance réputée contradictoire du 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, a été saisi par un bailleur, office public de l’habitat, d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 6 février 2024. Un commandement de payer les loyers et de justifier d’une assurance locative avait été délivré le 5 septembre 2025. La locataire, défaillante à l’audience, n’avait ni apuré sa dette, ni fourni le justificatif d’assurance dans le délai légal. Le juge des référés a constaté la résiliation du bail au 5 octobre 2025 pour défaut de justification d’assurance, et au 5 novembre 2025 pour défaut de paiement. Il a ordonné l’expulsion, condamné la locataire au paiement d’une provision de 2.162,21 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’au versement d’une indemnité d’occupation. Il a refusé d’accorder des délais de paiement, faute pour la locataire de justifier de la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés pouvait, en présence d’une clause résolutoire contractuelle, écarter la suspension de ses effets ou refuser l’expulsion au vu de la situation sociale et personnelle du locataire. Le tribunal a répondu par l’affirmative, en appliquant strictement les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
I. La constatation régulière de l’acquisition de la clause résolutoire
A. Les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire pour défaut d’assurance
Le bail contenait une clause résolutoire autorisée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement du 5 septembre 2025 rappelait de façon claire cette clause et enjoignait à la locataire de justifier d’une assurance locative dans le délai d’un mois. Le juge a relevé que la locataire n’avait pas produit ce justificatif dans le délai. Il a estimé que l’acquisition de la clause était acquise le 5 octobre 2025 pour ce motif. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a cependant précisé que » la loi autorise la stipulation d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance et non défaut de justification de la souscription d’une assurance locative « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3 avril 2025, n°24/07043). En l’espèce, le tribunal n’a pas recherché si la locataire avait effectivement souscrit une assurance, même après le délai. Le raisonnement se fonde exclusivement sur l’absence de justification dans le mois, sans égard à une éventuelle assurance effective. Cette approche est conforme à la lettre du commandement, mais peut être discutée au regard de la finalité de l’obligation d’assurance.
B. La double cause de résiliation et le constat de l’acquisition
Outre le défaut de justification d’assurance, le commandement imposait le paiement de l’arriéré locatif dans les deux mois. La dette s’élevait à 2.162,21 euros au 26 janvier 2026, et la locataire n’avait plus payé de loyer depuis août 2025. Le juge a constaté que la clause résolutoire était également acquise le 5 novembre 2025 pour non‑apurement de la dette. Cette double cause de résiliation renforce la certitude de l’acquisition. Le juge des référés, statuant sur le fondement de l’article 472 du code de procédure civile, a vérifié la régularité du commandement et le respect des délais. Il a notamment relevé que la procédure avait été notifiée au représentant de l’État dans les délais légaux. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire est donc régulier et justifié au regard des pièces versées aux débats.
II. Les limites du pouvoir du juge des référés face à la situation du locataire
A. L’impossibilité d’accorder des délais de paiement en l’absence de reprise du loyer courant
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, la locataire n’avait effectué aucun paiement depuis août 2025. Le juge a donc refusé tout échéancier, reprenant la condition posée par la Cour d’appel d’Angers : » le juge ne peut accorder à un locataire des délais de paiement pouvant suspendre la clause de résiliation de plein droit du contrat de location qu’à la condition que l’intéressé soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « (Cour d’appel d’Angers, 25 mars 2025, n°22/02027). Malgré une situation sociale très difficile – ressources modestes, enfants pris en charge par l’aide sociale à l’enfance, grossesse, violences conjugales – la locataire ne remplissait pas la condition légale de reprise des paiements. Le refus de délais apparaît juridiquement fondé, mais il laisse place à une interrogation sur l’effectivité de la protection du logement des personnes vulnérables.
B. Le prononcé de l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation provisionnelle
En l’absence de délais possibles et la clause résolutoire étant acquise, le juge a ordonné l’expulsion de la locataire devenue occupante sans droit ni titre. Il a assorti cette mesure d’un délai de deux mois avant le concours de la force publique, conformément aux articles L.411‑1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il a également condamné la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, à titre provisionnel, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité, de nature mixte, compense l’utilisation du bien après résiliation. Le juge a inclus dans la condamnation au titre de l’arriéré la fraction déjà échue de cette indemnité. En fixant une provision, il respecte le caractère non contestable de la créance. La solution est classique en matière de référé expulsion. Elle confirme que le juge des référés, bien que conscient des difficultés sociales, ne peut écarter l’application de la clause résolutoire lorsque ses conditions sont remplies et que la loi ne lui permet pas d’accorder de délais. La portée de cette décision est celle d’une application stricte du texte, sans tempérament fondé sur l’équité.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
