I. L’EXIGENCE IMPERATIVE DE REPRISE DU LOYER COURANT AVANT L’AUDIENCE
A. La condition cumulative posée par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 offre au juge la faculté d’accorder des délais de paiement au locataire défaillant, par dérogation au droit commun de l’article 1343-5 du code civil. Le texte subordonne cette faculté à deux conditions cumulatives. Le locataire doit être en situation de régler sa dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le juge peut, d’office ou à la demande des parties, accorder des délais dans la limite de trois ans. En l’espèce, le tribunal a relevé que « le décompte présenté par le bailleur prouve que le locataire n’a pas payé ses loyers depuis de nombreux mois ». Il ajoute que « seuls deux versements ont été effectués pour 100,00 euros chacun les 19 février et 17 juin 2025 ». La reprise intégrale du loyer courant, qui s’élève à 380,48 euros charges incluses, n’a donc jamais eu lieu. Le juge en déduit qu’ « il ne peut lui être accordé légalement un échéancier ». Cette lecture littérale du texte exclut toute appréciation subjective de la bonne foi ou des efforts du locataire. La condition est objective et temporelle : le paiement intégral du loyer doit intervenir avant l’audience, sans possibilité de régularisation ultérieure.
B. Une jurisprudence constante consacrant la rigueur de cette condition
Les juridictions d’appel appliquent avec constance cette exigence. La Cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 24 avril 2025, a rappelé que « selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 […] à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». Elle a refusé d’accorder des délais à un locataire qui ne payait plus son loyer depuis mai 2022 et n’avait versé aucune somme depuis cette date, estimant que « la condition de reprise du versement intégral du loyer courant n’est donc pas remplie ». De même, la Cour d’appel de Bourges, le 23 janvier 2025, a jugé que « le premier juge a constaté exactement l’absence de reprise du paiement du loyer courant avant la date de l’audience, seules les allocations logement étant perçues par le bailleur ». Elle a confirmé le refus de suspendre les effets de la clause résolutoire, soulignant que l’arriéré s’était accru. Dans la présente affaire, le tribunal s’inscrit dans cette droite ligne. La situation du locataire, qui n’avait effectué que deux versements partiels et irréguliers, ne permettait pas de caractériser une reprise du paiement intégral. La condition légale fait ainsi obstacle à toute suspension de la clause résolutoire, indépendamment de la volonté du locataire d’apurer sa dette.
II. LES CONSEQUENCES DU REFUS DE DELAIS SUR LA PROTECTION DU LOCATAIRE
A. L’expulsion prononcée malgré la précarité sociale et financière
Le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre depuis le 4 novembre 2025, en application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il a également condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à libération effective des lieux. Pourtant, le diagnostic social et financier révélait que le locataire vivait seul avec un revenu mensuel de 869 euros, dont il devait déduire 546 euros de charges, ne lui laissant qu’un disponible de 323 euros par mois. Il exprimait le souhait de quitter le logement et proposait un plan d’apurement. Le juge a toutefois estimé que ces éléments ne pouvaient suppléer l’absence de reprise du paiement courant. La solution, conforme à la lettre du texte, conduit à priver le locataire de toute protection procédurale fondée sur l’article 24 V. La loi du 6 juillet 1989, pourtant conçue pour protéger les locataires de bonne foi, voit ici son effet protecteur neutralisé par l’exigence préalable de paiement intégral, que la situation financière précaire rend souvent impossible à remplir.
B. Les voies alternatives offertes au locataire et les limites de la décision
Face à ce constat, le locataire dispose d’autres recours pour tenter de régulariser sa situation ou obtenir un répit. Il peut saisir la commission de surendettement des particuliers, dont la procédure permet de suspendre les mesures d’exécution forcée pendant la phase de recevabilité. Il peut également solliciter une suspension de l’expulsion devant le juge de l’exécution, sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, en invoquant sa situation de précarité et l’absence de relogement. La présente ordonnance ne fait pas obstacle à ces démarches ultérieures. Toutefois, la décision du tribunal interroge sur l’équilibre entre la protection du droit de propriété du bailleur et la sauvegarde du droit au logement du locataire. Le juge a d’ailleurs expressément invité les parties à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement, comme le prévoit le dernier alinéa de l’article 24 V. En l’absence de telle procédure, il a appliqué strictement la loi. La portée de l’ordonnance est donc celle d’un rappel de l’exigence impérative de la reprise du paiement courant, sans possibilité d’aménagement judiciaire, même en présence d’une volonté d’apurement et de conditions sociales difficiles. Les juges du fond pourront, dans le cadre d’un appel éventuel, apprécier si d’autres circonstances justifieraient une solution différente, mais la condition légale demeure un obstacle dirimant.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
Article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
