Le Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, a rendu le 27 mars 2026 une ordonnance de référé (n°25/03038) statuant sur la demande d’un bailleur tendant au constat de la résiliation de plein droit d’un contrat de location pour défaut de paiement des loyers et défaut de justification d’assurance. Un bail d’habitation avait été conclu le 4 juillet 2012, incluant une clause résolutoire. Le 19 mars 2025, un commandement de payer les loyers et de fournir un justificatif d’assurance fut délivré au locataire. Ce dernier ne régla pas l’intégralité de la dette dans le délai de deux mois et ne produisit pas l’attestation d’assurance dans le délai d’un mois. La dette locative s’élevait à 9 286,15 euros au 21 janvier 2026. Un diagnostic social révéla que le locataire, mère de famille monoparentale avec deux enfants, disposait de ressources mensuelles de 1 839 euros pour des charges de 1 420 euros. Devant le juge des référés, le locataire ne contesta pas le montant de la dette. Le tribunal, après avoir vérifié la régularité du commandement et l’absence de paiement intégral du loyer courant, constata l’acquisition de la clause résolutoire pour les deux motifs, ordonna l’expulsion et condamna le locataire au paiement provisionnel de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. Il refusa d’accorder des délais de paiement et rejeta la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. La question de droit centrale portait sur la possibilité pour le juge des référés, saisi d’une clause résolutoire, de constater la résiliation pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement, et d’écarter les demandes de délais malgré la précarité sociale du locataire. En l’espèce, le tribunal a considéré que les conditions légales étaient réunies et que le locataire n’était pas en mesure de régler sa dette. Il convient d’examiner d’abord la constatation de la résiliation de plein droit du bail par le juge des référés (I), puis les conséquences indemnitaires et exécutoires de cette résiliation (II).
I. La constatation de la résiliation de plein droit du bail par le juge des référés
A. La double cause d’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a relevé que le commandement de payer délivré le 19 mars 2025 visait à la fois l’arriéré locatif et la justification de l’assurance. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour les loyers, et un mois pour la justification de l’assurance. La décision constate que » le locataire n’a pas apuré l’intégralité de la dette dans ce délai ni par la suite « et que » ce document n’a pas été présenté dans le délai d’un mois « . Dès lors, la résiliation est acquise à deux dates distinctes : le 19 avril 2025 pour le défaut d’assurance, et le 19 mai 2025 pour le défaut de paiement. Cette dualité de causes est conforme à la jurisprudence qui exige que le commandement mentionne chaque manquement de manière précise. La Cour d’appel de Douai a rappelé que » la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le tribunal a donc appliqué strictement les dispositions légales en retenant séparément chaque motif, ce qui renforce la sécurité juridique pour le bailleur.
B. La vérification des conditions légales du commandement et de l’absence de contestation sérieuse
Le juge des référés, statuant en matière provisoire, ne peut constater la résiliation que si la clause est formellement acquise et ne souffre d’aucune contestation sérieuse. En l’espèce, le tribunal a vérifié que le commandement de payer était régulier, notamment quant à sa forme et à sa notification au représentant de l’État. Il a également relevé que le locataire n’avait pas contesté l’existence de la dette. La décision mentionne que » les pièces versées aux débats et de l’audience que le retard pris par le locataire dans le paiement des loyers et charges est de 9 286,15 euros à la date du 21 janvier 2026. Cette somme n’a pas été contestée par le locataire « . L’absence de contestation sérieuse justifie le prononcé d’une provision. Par ailleurs, le tribunal a tenu compte du diagnostic social, mais a estimé que cela ne faisait pas obstacle au constat de la résiliation. La Cour d’appel de Grenoble a déjà jugé que » le locataire ne justifie pas s’être acquitté de sa dette locative dans le délai de deux mois qui lui était imparti ; partant la clause résolutoire était donc acquise « (Cour d’appel de Grenoble, 11 mars 2025, n°24/02632). Le juge toulonnais s’inscrit dans cette ligne en écartant toute contestation sérieuse et en retenant que les conditions de la clause étaient remplies.
II. Les conséquences indemnitaires et exécutoires de la résiliation
A. La condamnation provisionnelle du locataire au paiement de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation
Une fois la résiliation constatée, le bailleur a droit au paiement de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation. Le tribunal a condamné le locataire à payer par provision la somme de 9 286,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour le principal et à compter de l’assignation pour le surplus. Il a en outre fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter de la première résiliation (19 avril 2025), en précisant que cette indemnité est non indexable et sans intérêt. Le juge a pris soin d’inclure dans la condamnation au titre de l’arriéré la fraction des indemnités d’occupation échues jusqu’au 21 janvier 2026, évitant ainsi une double condamnation. Cette solution est cohérente avec la nature mixte de l’indemnité d’occupation, à la fois compensatoire et indemnitaire, et respecte le caractère provisionnel de la procédure de référé.
B. Le refus de délais de paiement et le rejet de la demande au titre de l’article 700
Le tribunal a examiné la possibilité d’accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’octroyer des délais dans la limite de trois années à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, le juge a constaté que » le locataire n’a pas payé intégralement ses loyers depuis plusieurs mois « et qu’un échéancier proposé aboutirait à des mensualités de 257 euros, ce qui ne permettrait pas au locataire de faire face à ses charges. Il en a déduit que » le locataire ne serait pas en situation d’y faire face avec le paiement du loyer et des charges en cours au regard de ses ressources mensuelles « . Le refus de délais est donc fondé sur l’absence de capacité financière et sur le défaut de reprise du paiement intégral du loyer courant. Enfin, le tribunal a rejeté la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des raisons d’équité, sans autre précision. Cette décision, bien que sévère pour le locataire, respecte les conditions légales strictes et la lettre de la loi du 6 juillet 1989.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
