Par ordonnance réputée contradictoire en date du 27 mars 2026, le Tribunal judiciaire de Toulon, Pôle JCP, a été saisi par un bailleur afin de voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation consenti le 22 mai 2018, en raison de loyers impayés. Le locataire avait fait l’objet d’un commandement de payer délivré le 21 août 2025, signifié également aux deux cautions solidaires. Le diagnostic social et financier révélait que le locataire, sans emploi depuis une rupture conventionnelle, percevait 1 520 euros de ressources pour 1 743 euros de charges et qu’il avait été hospitalisé. La dette locative s’élevait à 5 839,68 euros au 17 novembre 2025. Le locataire n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, le dernier versement datant d’août 2025.
Le bailleur demandait la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation solidaire du locataire et des cautions au paiement de l’arriéré et d’une indemnité d’occupation. Le locataire, par le biais de la caution, sollicitait des délais de paiement. Le juge, après avoir constaté que les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 n’étaient pas remplies – le locataire n’étant pas en mesure de régler sa dette et n’ayant pas repris le versement intégral du loyer –, a néanmoins accordé des délais de paiement de vingt-quatre mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, et prévu qu’en cas de respect de l’échéancier la clause serait réputée n’avoir jamais joué, tandis qu’en cas de défaillance la résiliation reprendrait effet sans nouvelle décision.
La question centrale est celle de la possibilité pour le juge des référés d’octroyer des délais de paiement et de suspendre une clause résolutoire acquise lorsque le locataire ne satisfait pas aux conditions strictes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, en s’appuyant uniquement sur le droit commun des délais de grâce. Le Tribunal a répondu par l’affirmative, en dissociant le sort de la constatation de la résiliation de celui de l’octroi des délais. Cette solution, audacieuse, conduit à examiner d’abord l’affirmation mesurée du pouvoir du juge des référés en la matière (I), puis les conséquences originales de cet aménagement sur le sort de la clause résolutoire (II).
I. L’affirmation mesurée du pouvoir du juge des référés d’octroyer des délais de paiement
A. Le constat préalable de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation provisionnelle
Le Tribunal rappelle que le commandement de payer délivré le 21 août 2025 mentionnait la clause résolutoire et que le locataire n’a pas apuré la dette dans le délai de deux mois. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise de plein droit. Comme le souligne la Cour d’appel de Douai dans un arrêt du 6 mars 2025, » il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). En l’espèce, le commandement étant resté infructueux, le juge constate que le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 21 octobre 2025 à minuit. Cette constatation est prononcée au principal, renvoyant les parties à mieux se pourvoir. Le Tribunal condamne alors solidairement le locataire et les cautions à payer par provision la somme de 5 839,68 euros au titre des impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer augmenté des charges à compter de la résiliation. La condamnation provisionnelle est justifiée par le caractère non sérieusement contestable de la dette.
B. L’octroi des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, par dérogation à l’article 24 V
Le Tribunal constate que le locataire ne remplit pas les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, lequel exige que » le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience « . En l’espèce, le dernier versement date d’août 2025 et aucun loyer courant n’a été réglé depuis plusieurs mois. La Cour d’appel de Nîmes rappelait le 24 avril 2025 que ces conditions sont cumulatives : » Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années » « (Cour d’appel de Nîmes, 24 avril 2025, n°24/00667). Le locataire ne pouvant se prévaloir de cette disposition spéciale, le juge des référés se tourne vers le droit commun. Il énonce que le locataire ne peut bénéficier des dispositions de l’article 24 V précité mais qu’il peut lui être accordé un échéancier sur la base de l’article 1343-5 du code civil. Il accorde ainsi vingt-quatre mois de délais, par vingt-trois versements de 243 euros et un dernier soldant la dette. Ce faisant, le juge exerce le pouvoir que lui confère l’article 1343-5 du code civil, qui permet d’octroyer des délais de paiement à tout débiteur, sans condition de reprise des versements courants, à condition que sa situation le justifie. Le Tribunal motive cette décision par les difficultés psychologiques et professionnelles du locataire, sa recherche d’emploi, et la demande de la caution. La solution est mesurée : elle dissocie le constat de la résiliation, qui reste acquis, de l’aménagement des modalités de paiement.
II. Les conséquences originales de cet aménagement sur le sort de la clause résolutoire
A. Une suspension conditionnée des effets de la clause résolutoire
Le Tribunal décide que, pendant les délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Il précise en outre que, si le locataire et les cautions se libèrent du montant selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Cette disposition est remarquable : elle va au-delà d’un simple sursis à statuer sur l’expulsion. En effet, l’article 24 V prévoit que le juge peut, en accordant des délais, suspendre les effets de la clause résolutoire, mais uniquement dans le cadre des conditions strictes de ce texte. Ici, le juge applique le même mécanisme en se fondant sur le droit commun. Il assortit la suspension d’une condition résolutoire implicite : si les délais sont respectés, la résiliation est effacée rétroactivement. Cette technique est inspirée de la pratique des délais de grâce en matière de baux, mais elle innove en l’appliquant en dehors du champ de l’article 24 V. Le Tribunal prend soin de préciser les modalités pratiques : premier paiement avant le 10 du mois suivant la signification, règlements ultérieurs avant le 10 de chaque mois.
B. Une portée protectrice pour le locataire mais source d’insécurité juridique pour le bailleur
La décision offre une seconde chance au locataire en lui permettant d’apurer sa dette sur deux ans, tout en maintenant la pression par le risque d’une expulsion sans nouvelle intervention judiciaire. Le Tribunal prévoit en effet que, en cas de non-respect de l’échéancier, la clause résolutoire reprendra son effet et le bailleur pourra invoquer la résiliation de plein droit à compter de la déchéance du terme, sans qu’une nouvelle décision soit nécessaire. L’expulsion est alors ordonnée, assortie de la condamnation à une indemnité d’occupation réactualisée. Cette construction hybride présente un intérêt pratique : elle évite une nouvelle action en justice si le plan est respecté, et donne un effet dissuasif au non-paiement. Cependant, elle peut être critiquée sur le plan de la sécurité juridique. D’une part, elle détourne le dispositif spécial de l’article 24 V en utilisant l’article 1343-5 comme fondement, ce qui pourrait être contesté par le bailleur au motif que le juge des référés ne peut, sous couvert de délais, remettre en cause un droit acquis (la résiliation). D’autre part, la condition de reprise du loyer courant n’est pas imposée, ce qui pourrait inciter certains locataires à ne pas honorer leurs échéances courantes, l’arriéré seul étant pris en compte. La portée de cette ordonnance est donc ambivalente : elle est protectrice pour le locataire en difficulté, mais elle fragilise la prévisibilité du mécanisme de la clause résolutoire, pierre angulaire de la protection du bailleur en matière de baux d’habitation. Les cautions solidaires bénéficient également des délais, ce qui renforce leur protection, mais la solidarité de la condamnation initiale demeure.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 4 du Code de procédure civile En vigueur
L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Article 462 du Code de procédure civile En vigueur
Les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.
Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.
Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu’il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties.
La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.
Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation.
Article 916 du Code de procédure civile En vigueur
La partie dont la déclaration d’appel a été frappée de caducité en application des articles 902,906-1,906-2 ou 908 ou dont l’appel a été déclaré irrecevable n’est plus recevable à former un appel principal contre le même jugement et à l’égard de la même partie.
De même, n’est plus recevable à former appel principal l’intimé auquel ont été régulièrement notifiées les conclusions de l’appelant et qui n’a pas formé un appel incident ou provoqué contre le jugement attaqué dans les délais impartis aux articles 906-2 et 909 ou dont l’appel incident ou provoqué a été déclaré irrecevable.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
