Le tribunal judiciaire, statuant en matière civile, a rendu un jugement le 9 octobre 2025. Un syndicat de copropriétaires a assigné un copropriétaire en paiement de charges impayées et de frais de recouvrement. Le défendeur, représenté par une association tutélaire, contestait partiellement la créance. La juridiction a dû statuer sur la demande en paiement et sur des demandes accessoires. Elle a condamné le copropriétaire au paiement des charges, tout en aménageant les modalités de paiement et en rejetant certaines demandes.

La preuve des créances de copropriété et leur exigibilité

La charge de la preuve en matière de charges communes incombe au syndicat demandeur. Il doit établir le principe de l’obligation dont il se prévaut. « Il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges. » (Motifs) La décision rappelle ainsi l’exigence d’une preuve complète et régulière. Cette production documentaire est essentielle pour caractériser une créance certaine et liquide.

Les décisions d’assemblée générale régulières s’imposent aux copropriétaires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Le juge n’a pas à vérifier si les délais de recours ont expiré pour tous. « Il n’appartient pas au juge de s’assurer que la décision de l’assemblée générale n’est plus susceptible d’aucune remise en cause. » (Motifs) Cette solution confirme la force exécutoire immédiate des décisions collectives. Elle assure la sécurité juridique et la fluidité du recouvrement des charges nécessaires à la vie de l’immeuble.

Le contrôle judiciaire des frais accessoires et l’aménagement de la condamnation

Les frais de recouvrement sont strictement encadrés et doivent être justifiés comme nécessaires. Seuls les frais indispensables sont imputables au copropriétaire défaillant. « En l’espèce, il convient de noter que le montant des frais de recouvrement est de 1852,51€ qu’il sera retenu la somme de 50€ de lettre de mise en demeure initiale le reste n’étant pas justifié comme nécessaire. » (Motifs) Le juge opère donc un contrôle restrictif sur ces frais. Il prévient ainsi les abus et garantit la proportionnalité de la condamnation.

Le juge peut aménager les modalités de paiement en considération de la situation du débiteur. Il tient compte de l’équité et de la situation économique des parties. « Cependant au vu de la situation de Monsieur [Y] [T] telle qu’elle apparaît dans l’exposé présenté lors des débats et pièces fournies, celui-ci […] est autorisé à s’acquitter de la somme principale […] en fonction des modalités suivantes. » (Motifs) Cette faculté d’étalement humanise l’exécution du jugement. Elle concilie le droit du créancier au paiement avec la protection du débiteur vulnérable.