Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 1er juillet 2025. Il se prononçait sur une demande en résiliation de bail pour impayés de loyers et sur une demande de provision. Le locataire était défaillant. Le juge a constaté la régularité de la clause résolutoire et accordé une provision. Il a aussi suspendu les effets de la résiliation en octroyant des délais de paiement. Cette décision illustre l’équilibre recherché entre la protection du créancier et celle du débiteur locataire.
La régularité procédurale de la résiliation
Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action. La notification de l’assignation à la préfecture et la saisine de la commission de prévention des expulsions sont des conditions de recevabilité. Ces formalités protectrices ont été accomplies dans les délais légaux, rendant l’action recevable. Leur respect est une condition sine qua non pour toute procédure d’expulsion locative.
L’acquisition des effets de la clause résolutoire est ensuite examinée. La loi encadre strictement son invocation. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs, I). Le commandement délivré reproduisait les mentions obligatoires et laissait un délai de deux mois. Le paiement partiel effectué dans ce délai étant insuffisant, la condition résolutoire est acquise. Cette analyse rejoint la jurisprudence sur la nécessité d’un commandement régulier. « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (Tribunal judiciaire de Paris, le 19 février 2025, n°22/07810).
L’articulation des mesures provisoires et suspensives
Le juge accède à la demande de provision sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. L’obligation de payer le loyer n’est pas sérieusement contestable en l’absence de défense du locataire. Un décompte précis justifie le montant alloué. Cette solution est classique en référé pour les créances liquides et exigibles. Elle rappelle que « une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence » (Tribunal judiciaire de Créteil, le 11 septembre 2025, n°25/00599).
Le cœur de la décision réside dans l’aménagement des délais de paiement et la suspension de la clause. Malgré l’acquisition de la résiliation, le juge utilise son pouvoir d’équité. Il octroie douze mensualités car le locataire a repris le paiement du loyer courant. Les effets de la clause sont suspendus pendant cette période. Cette suspension conditionnelle protège le locataire tout en garantissant les intérêts du bailleur. Elle matérialise la fonction sociale du juge des contentieux de la protection. La décision prévoit mécaniquement la reprise des effets de la clause en cas de nouvel impayé. Elle organise ainsi une sortie de crise ou une exécution forcée simplifiée.
