Tribunal judiciaire de Toulouse, le 1 juillet 2025, n°25/01625

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a rendu une ordonnance le 1er juillet 2025. Il se prononçait sur une action en résiliation d’un bail pour impayés et sur des demandes accessoires. La juridiction a jugé recevable l’action du bailleur et a constaté l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Elle a accordé une provision pour l’arriéré de loyers mais a rejeté la demande de délais de paiement du locataire. L’expulsion a été ordonnée avec un délai de deux mois pour libérer les lieux.

Le formalisme procédural préalable à l’action en résiliation

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions de recevabilité de l’action. L’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, conformément à la loi. Le bailleur justifie également avoir avisé la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés deux mois avant l’assignation. La preuve de cet envoi est apportée par un courrier ultérieur de l’organisme. « Elle transmet un courrier de la CAF du 03 septembre 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés » (I. Sur la recevabilité de l’action). Ce contrôle rigoureux assure la protection du locataire et le respect du cadre procédural protecteur. La valeur de cette analyse réside dans son application stricte des textes, garantissant l’équilibre des droits avant toute procédure d’expulsion. La portée est pratique, car une irrégularité dans ces formalités entraînerait l’irrecevabilité de la demande du bailleur.

L’acquisition irréversible de la clause résolutoire

Le juge rappelle le principe légal conditionnant l’effet de la clause. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (I. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire). Un commandement régulier a été signifié pour une somme déterminée. Le locataire n’ayant réglé qu’une partie de cette somme dans le délai imparti, la condition est remplie. La clause est donc acquise depuis une date certaine. Ce raisonnement rejoint la solution de la Cour d’appel de Versailles, qui a jugé que le défaut de paiement intégral dans le délai rend la clause acquise. « Le jugement ne peut dès lors, comme le demandent à titre principal les appelants, être infirmé puisque la clause résolutoire était acquise » (Cour d’appel de Versailles, le 13 janvier 2026, n°25/00835). La portée est essentielle, car un paiement partiel ne suspend pas le jeu de la clause, consacrant ainsi son caractère strict.

Le rejet des délais de paiement faute de capacité démontrée

Le juge examine les conditions légales pour accorder des délais ou suspendre la clause. La loi permet au juge d’accorder des délais si le locataire est en situation de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. En l’espèce, le dernier versement régulier du loyer courant datait de plusieurs mois. Le locataire reconnaît n’avoir aucun revenu et avoir réglé une somme importante grâce à l’aide d’un tiers. « Il n’établit donc pas être en capacité de régler sa dette locative en plus du paiement du loyer et des charges courants » (III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT). La demande est donc rejetée, les conditions textuelles n’étant pas remplies. Le sens de cette décision est de réserver le bénéfice des délais aux situations où la viabilité du plan de paiement est établie. Sa valeur est d’éviter une suspension inutile qui prolongerait une situation d’impayés. La portée est restrictive, le juge exigeant des preuves concrètes de la capacité financière future du locataire.

La liquidation des conséquences de la résiliation

La décision organise les suites pratiques de la résiliation de plein droit. Le locataire devient occupant sans droit ni titre, justifiant une ordonnance d’expulsion. Un délai de deux mois pour libérer les lieux volontairement est maintenu, l’absence de mauvaise foi étant retenue. Le juge condamne le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer, jusqu’à la libération effective. « Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges » (IV- SUR LA DEMANDE D’EXPULSION). Par ailleurs, une provision est accordée pour l’arriéré liquidé, son existence n’étant pas sérieusement contestable. Cette solution est conforme à la jurisprudence sur l’article 835 du code de procédure civile. « Une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés » (Tribunal judiciaire de Créteil, le 20 novembre 2025, n°25/00359). La portée est de permettre une exécution rapide et ordonnée tout en préservant les droits du bailleur à une indemnisation.