Tribunal judiciaire de Toulouse, le 19 janvier 2025, n°24/00514

Le tribunal judiciaire, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision le 19 janvier 2025. Cette affaire concernait un litige locatif portant sur un logement jugé insalubre par les autorités sanitaires. La locataire demandait réparation de son préjudice moral, tandis que la propriétaire soulevait la prescription et formait des demandes reconventionnelles. Le juge a dû trancher sur l’application du délai de prescription triennal aux actions en réparation d’un préjudice moral dérivant d’un bail. Il a également examiné le fond de la demande indemnitaire et les diverses demandes reconventionnelles. Le tribunal a déclaré l’action recevable et a condamné la propriétaire à indemniser le préjudice moral de la locataire, tout en rejetant l’essentiel des demandes de la bailleresse.

La prescription triennale et l’étendue de son champ d’application

Le juge a d’abord écarté l’exception de prescription soulevée par la propriétaire. Le point de départ du délai a été fixé à la date du rapport de l’agence régionale de santé confirmant l’insalubrité. Le tribunal considère que ce n’est qu’à compter de la date d’établissement du rapport de l’ARS que la locataire pouvait avoir connaissance de son droit de solloger son relogement et faire valoir ses droits inhérents à sa qualité de locataire. Cette interprétation retarde le point de départ de la prescription à la prise de conscience effective du droit, protégeant ainsi la partie lésée. La solution s’inscrit dans la logique de l’article 7-1 de la loi de 1989, qui fait courir le délai à compter de la connaissance des faits. Elle en précise la mise en œuvre pour les situations de dégradation progressive révélées par une expertise officielle.

Surtout, la décision affirme que le préjudice moral échappe au régime spécifique de la prescription locative. Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6/07/1989 à un préjudice moral. Cette analyse dissocie l’action en responsabilité délictuelle du cadre strictement contractuel du bail. Elle écarte ainsi l’application de la jurisprudence qui unifie le délai pour toutes les actions dérivant du contrat. « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (Cass. Troisième chambre civile, le 6 avril 2023, n°22-13.778). Le jugement opère une distinction entre les actions contractuelles pures et les actions en réparation d’un dommage extra-patrimonial, ouvrant la voie à une prescription de droit commun.

La sanction des obligations locatives et le rejet des demandes abusives

Sur le fond, la responsabilité de la propriétaire est retenue pour manquement à ses obligations légales. Le juge constate un défaut de délivrance et d’entretien d’un logement décent au regard des critères réglementaires. Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires (décret N°2002-120 du 30 janvier 2002). La violation de ces obligations constitutives du contrat justifie la condamnation à réparer le préjudice moral subi. La décision rappelle avec force le contenu impératif de l’obligation de délivrer un logement décent. Elle en fait le fondement autonome d’une indemnisation pour souffrances endurées du fait de l’insalubrité, indépendamment de tout préjudice matériel.

Les demandes reconventionnelles de la propriétaire sont presque intégralement rejetées. Le tribunal souligne l’absence de preuve pour les frais de relogement et l’impossibilité d’imputer les dégradations à la locataire en l’absence d’état des lieux. Il relève surtout que les travaux effectués par la bailleresse constituaient une construction nouvelle non autorisée. Des travaux ou réparations n’ont pas été prescrits par cet arrêté préfectoral (procès-verbal d’infraction du 19/01/2025). Ce rejet sanctionne les agissements de la propriétaire qui a contrevenu à un arrêté d’insalubrité. La décision protège le locataire contre des réclamations infondées et dissuade les bailleurs de méconnaître les injonctions des autorités de police.