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Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire le 23 juin 2025, se prononce sur une demande de résiliation de bail pour défaut de paiement. La société bailleur, personne morale, sollicite l’expulsion des locataires et le paiement de sommes dues. Le juge examine la recevabilité de l’action, l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes pécuniaires. Il accueille les demandes de la bailleuse, constate la résiliation et condamne les locataires à libérer les lieux et à payer diverses sommes.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à l’action en constatation de résiliation. Il relève que l’assignation a été notifiée à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, comme l’exige la loi. Il constate surtout que la bailleuse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en mars 2024. Cette saisine est intervenue « deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 avril 2025 » (Motifs, I. sur la recevabilité). Cette condition est impérative pour les bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité de la demande. Cette jurisprudence rappelle que « les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission » (Tribunal judiciaire, le 3 février 2026, n°25/02801). Le formalisme protecteur est ainsi strictement interprété, garantissant un contrôle administratif préalable.
La portée de ce contrôle est renforcée par l’application du principe de l’accessoire au bail de garage. Le juge estime que ce bail, conclu avec la même bailleuse et pour la même adresse, « constitue dès lors, l’accessoire » du logement principal (Motifs, I. sur l’acquisition). Sa résiliation suit donc nécessairement le sort du bail d’habitation et est soumise aux mêmes règles protectrices. Cette analyse évite une fragmentation artificielle des biens loués et assure une protection cohérente du locataire dans son lieu de vie global. La régularité procédurale, vérifiée avec rigueur, conditionne l’examen au fond de la demande.
L’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences
Sur le fond, le juge analyse les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire inscrite au contrat. Il rappelle le principe légal selon lequel une telle clause « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Motifs, I. sur l’acquisition, citant l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989). Le commandement délivré en l’espèce mentionnait erronément un délai de six semaines. Le juge rectifie ce vice de forme en appliquant le délai contractuel et légal de deux mois, soulignant que la loi nouvelle « ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps ». Il procède ensuite à un examen précis du paiement effectué.
Il relève que le commandement, après correction d’un surloyer indû, réclamait 1763,65 euros. Les locataires n’ayant payé que 936,77 euros dans le délai de deux mois, le juge constate le défaut de paiement total. Il en déduit logiquement que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 02 mai 2024 » (Motifs, I. sur l’acquisition). Cette solution est conforme à une jurisprudence antérieure qui constate l’acquisition de la clause lorsque le paiement intégral n’est pas effectué dans le délai (Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, le 8 juillet 2025, n°25/00233). L’absence de saisine du juge par les locataires pour obtenir des délais de paiement scelle cette acquisition.
Les conséquences sont immédiates et doubles. D’une part, l’expulsion est ordonnée, les locataires étant devenus occupants sans droit ni titre. D’autre part, une indemnité d’occupation est due à compter de cette date. Le juge use de son pouvoir de référé pour accorder une provision sur la créance locative, son existence n’étant « pas sérieusement contestable » (Motifs, II. sur les demandes de condamnation). Il liquide l’arriéré et fixe l’indemnité future au montant du loyer et des charges. Cette décision assure une réparation effective du préjudice de la bailleuse tout en encadrant strictement les conditions de la rupture, protégeant le locataire contre une résiliation abusive tout en sanctionnant le défaut de paiement avéré.
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