Tribunal judiciaire de Toulouse, le 27 mars 2025, n°25/02227

Le tribunal judiciaire, statuant en référé par le juge des contentieux de la protection, a rendu une ordonnance le 27 mars 2025. Un organisme HLM, propriétaire d’une maison inoccupée depuis 2017 et présentant des risques structurels graves, a demandé l’expulsion d’une personne occupant les lieux sans autorisation. Après une sommation infructueuse, le juge a ordonné l’expulsion dans un délai de quarante-huit heures, avec suppression des délais légaux et refus d’indemnité d’occupation. La solution consacre la primauté du droit de propriété face à une occupation illicite, tout en opérant un contrôle rigoureux des conditions de suppression des délais protecteurs.

La caractérisation d’un trouble manifestement illicite justifiant l’expulsion immédiate

L’occupation sans titre constitue une atteinte au droit de propriété justifiant la compétence du juge des référés. Le juge rappelle que l’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au juge des contentieux de la protection pour les expulsions. Il fonde sa décision sur l’atteinte au droit de propriété, énoncé à l’article 544 du code civil. « L’occupation d’un immeuble aux fins d’habitation sans droit ni titre constitue une atteinte au droit de propriété qui autorise le propriétaire à demander au juge des contentieux de la protection l’expulsion des occupants » (Motifs, Sur la demande principale d’expulsion). Cette analyse rejoint une jurisprudence constante sur la nature du trouble. « Attendu que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, contre la volonté de son propriétaire, caractérise une atteinte au principe à valeur constitutionnel du droit de propriété » (Tribunal judiciaire de Bordeaux, le 19 décembre 2025, n°25/01675). Le juge qualifie donc cette occupation de trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, ouvrant droit à une mesure de remise en état.

La dangerosité des lieux est retenue pour écarter tout délai de grâce au principe de l’expulsion. Le juge opère une distinction nette entre le principe de l’expulsion et ses modalités. Il rappelle que le contrôle de proportionnalité n’intervient qu’au stade de l’appréciation des délais éventuels. « Le contrôle de proportionnalité imposé au juge n’intervient qu’au stade de l’appréciation des modalités de l’expulsion et non pas quant au principe de cette mesure » (Motifs, Sur la demande principale d’expulsion). En l’espèce, un diagnostic technique détaillé révèle des désordres structurels majeurs menaçant l’intégrité physique des occupants. Cette dangerosité immédiate justifie que le juge écarte toute réflexion sur un éventuel délai de grâce lié au principe même de l’expulsion. La protection de la sécurité des personnes prime ainsi sur toute autre considération dans l’urgence référé.

La suppression des délais légaux fondée sur la mauvaise foi caractérisée de l’occupant

La suppression du délai de deux mois est justifiée par la preuve de la mauvaise foi de l’occupant. Le juge analyse les conditions posées par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il écarte la qualification de voie de fait, faute d’acte matériel positif démontré. En revanche, il retient l’autre condition alternative, la mauvaise foi. Celle-ci est établie par la persistance de l’occupation malgré une sommation et, surtout, malgré une information précise sur les dangers mortels encourus. « Elle demeure dans les lieux alors qu’un courrier lui a également été signifié par commissaire de justice l’informant des risques très importants tenant à la structure du bâtiment » (Motifs, Sur le délai de l’article L.412-1). Le maintien dans un lieu connu comme périlleux pour soi et sa famille constitue ainsi l’élément central caractérisant la mauvaise foi, permettant de supprimer le délai de deux mois.

La suppression du bénéfice de la trêve hivernale est une conséquence de cette mauvaise foi et de la dangerosité. Le juge applique le même raisonnement à l’article L.412-6 du même code, relatif à la trêve hivernale. La mauvaise foi déjà établie permet de réduire ou supprimer ce bénéfice. Le juge ajoute une motivation substantielle tirée des circonstances propres à l’espèce. La période hivernale aggraverait les risques d’infiltration et donc la prolifération des larves xylophages, augmentant le péril chaque jour. « La dangerosité des lieux qui font courir un risque très important sur les occupants chaque jour davantage et qui serait dès lors augmenté en autorisant une occupation durant 5 mois, en période hivernale » (Motifs, Sur le délai de l’article L.412-6). Cette décision montre une application stricte mais concrète des textes, où la protection formelle cède face à un impératif de protection physique immédiate.

Le rejet de l’indemnité d’occupation souligne les limites du droit à réparation du propriétaire

Le juge refuse d’allouer une indemnité d’occupation malgré l’illicéité avérée. L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge reconnaît le principe d’une indemnité mais en écarte l’octroi pour deux raisons cumulatives. D’une part, le demandeur n’apporte aucun élément pour chiffrer cette indemnité. D’autre part, et c’est l’apport essentiel de la décision, l’état de péril extrême du logement prive celui-ci de toute valeur locative. « L’état de risques élevés du logement que soutient le propriétaire l’ayant conduit à une information signifiée aux occupants doit également être prise en compte dans le cadre de sa demande d’indemnisation » (Motifs, Sur l’indemnité d’occupation). Le propriétaire ne peut ainsi tirer profit, même sous forme d’indemnité, d’un bien qu’il présente lui-même comme impropre à l’habitation et dangereux.

Cette solution établit un équilibre entre la sanction de l’occupation illicite et la responsabilité du propriétaire. En ordonnant l’expulsion immédiate sans indemnité, le juge sanctionne l’occupant pour son comportement de mauvaise foi et son imprudence. Dans le même temps, il refuse d’enrichir le propriétaire qui laisse son bien dans un état de dangerosité notoire, même si cela ne retardait pas un projet de réhabilitation. La décision rappelle ainsi que les prérogatives du propriétaire, bien que protégées constitutionnellement, ne sont pas absolues lorsqu’il s’agit d’en monnayer l’exercice. Elle invite le propriétaire à agir en responsable, notamment lorsqu’il a pleine connaissance des risques. Cette approche pragmatique évite qu’une procédure d’expulsion nécessaire ne se transforme en une source de profit sur un logement indigne.