Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026, a été saisi par une bailleresse personne morale afin de voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu le 14 novembre 2019. Le locataire et son épouse, qui résidait dans le logement, avaient cessé de payer les loyers. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 10 avril 2025, resté infructueux. La bailleresse saisit la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2025 et assigna les occupants devant le juge des référés le 17 juin 2025. L’épouse soutenait avoir quitté le domicile en raison de violences conjugales et contestait sa solidarité après son départ. Le locataire sollicitait des délais de paiement. Le juge a constaté la résiliation du bail au 11 juin 2025, ordonné l’expulsion du seul locataire, condamné les deux époux solidairement au paiement de l’arriéré locatif arrêté à cette date, mais condamné le seul locataire au paiement des indemnités d’occupation postérieures. Il a accordé des délais de paiement à l’épouse sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil et rejeté la demande du locataire. La question juridique centrale porte sur l’étendue de la solidarité entre époux après la résiliation du bail, à la fois au regard de la clause contractuelle et des dispositions protectrices de l’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989. Cette ordonnance illustre la rigueur procédurale imposée aux bailleurs personnes morales et la distinction subtile entre les dettes locatives nées avant la résiliation et les indemnités d’occupation.
I. La confirmation des conditions procédurales et substantielles de la résiliation du bail
A. La recevabilité de l’action subordonnée au respect des obligations préalables
Le juge des référés a vérifié avec minutie le respect des obligations procédurales imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 17 juin 2025. La Cour d’appel de Versailles rappelle que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Cette exigence protectrice des locataires a été scrupuleusement respectée. La notification de l’assignation à la préfecture de Haute-Garonne par voie électronique le 18 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, satisfaisait également à l’obligation prévue au III du même article. Le juge en déduit que l’action est recevable sans que les défendeurs n’aient élevé de contestation sur ce point. Cette vérification systématique par le juge des référés témoigne d’une application rigoureuse des textes destinés à prévenir les expulsions locatives.
B. L’acquisition de la clause résolutoire constatée en l’absence de suspension par des délais de paiement
Le bail contenait une clause résolutoire conforme aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer délivré le 10 avril 2025 reproduisait les mentions obligatoires et visait cette clause. Le juge rappelle que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». La jurisprudence confirme que « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la clause résolutoire a produit ses effets au 11 juin 2025. Le locataire n’a pas saisi le juge pour obtenir des délais suspensifs avant cette date. Le juge constate donc que les conditions de la résiliation sont réunies et ordonne l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, en laissant un délai de deux mois après commandement de quitter les lieux comme le prévoit l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.
II. La distinction opérée entre la solidarité pour la dette locative et l’absence de solidarité pour les indemnités d’occupation
A. Le maintien de la solidarité conventionnelle pour la dette née avant la résiliation
Le bail contenait une clause de solidarité à l’article 10, engageant les deux époux solidairement pour l’exécution de leurs obligations locatives. L’épouse, qui n’avait pas personnellement signé le bail, soutenait n’y être pas tenue. Le juge écarte cette contestation en relevant qu’elle avait donné un pouvoir à son conjoint pour signer en son nom, accompagné d’une copie de sa pièce d’identité et d’un certificat médical. Il en déduit l’absence de contestation sérieuse sur son engagement. En conséquence, elle est tenue solidairement de la dette locative arrêtée au 10 juin 2025, soit 5.102,80 euros. L’épouse invoquait également les violences conjugales pour faire cesser sa solidarité avant la résiliation. L’article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet la fin de la solidarité du conjoint victime de violences, sous réserve d’avoir informé le bailleur par lettre recommandée accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection ou d’une condamnation pénale. Or l’épouse ne justifiait pas avoir envoyé un tel courrier. Le juge en déduit que la solidarité n’a cessé qu’à la date de la résiliation du bail, soit le 11 juin 2025. La condamnation solidaire pour la dette de loyers et charges antérieure à cette date est donc prononcée.
B. L’exclusion de la solidarité pour les indemnités d’occupation après résiliation et l’appréciation individuelle des délais de paiement
Le juge rappelle le principe constant selon lequel la clause de solidarité ne s’étend pas aux indemnités d’occupation si elle n’est pas expresse sur ce point. Il cite plusieurs arrêts de la Cour de cassation, dont celui du 14 juin 2018 (n°17-14.365), pour poser que l’indemnité d’occupation n’a pas un caractère ménager lorsqu’un seul époux occupe le logement après la résiliation. En l’espèce, la clause de solidarité ne visait pas expressément les indemnités d’occupation et il n’était pas établi que l’occupation du logement par le seul locataire présentait un caractère ménager. L’épouse, qui avait quitté les lieux, n’est donc pas tenue solidairement de ces indemnités. Seul le locataire est condamné au paiement provisionnel de 3.996,18 euros pour la période du 11 juin au 31 décembre 2025, puis d’une indemnité mensuelle à compter du 1er janvier 2026. Pour les délais de paiement, le juge les apprécie individuellement en raison de la séparation des époux. Il rejette la demande du locataire dont la dette totale atteint 9.098,98 euros, soit l’équivalent de 18 mois de loyers, et dont les ressources limitées ne permettent pas un plan sérieux. En revanche, il accorde à l’épouse des délais sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, limitant sa condamnation à 5.102,80 euros, avec des mensualités de 100 euros sur 23 mois et une dernière mensualité solde. Cette solution pragmatique concilie la protection de la victime de violences avec les droits du créancier.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
