Par une ordonnance rendue le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a été saisi par un bailleur, établissement public industriel et commercial, à l’encontre d’un locataire. Un bail d’habitation avait été conclu le 15 janvier 2015, contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement. Un commandement de payer visant cette clause, d’un montant de 736,68 euros, fut signifié le 26 mars 2025. Le locataire ne régla que 481,30 euros dans le délai de deux mois, laissant subsister un solde. Le bailleur assigna en référé pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir une provision.
La procédure révèle que le bailleur notifia l’assignation à la préfecture de Haute-Garonne le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Il justifia également avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés dès le 30 août 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation. Le locataire reconnut la dette et sollicita des délais de paiement. Le juge des référés devait donc déterminer si l’action était recevable au regard des formalités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si la clause résolutoire était acquise, et s’il pouvait accorder des délais en suspendant ses effets. Il déclara l’action recevable, constata l’acquisition de la clause résolutoire au 27 mai 2025, condamna le locataire à une provision de 1 069,49 euros, l’autorisa à se libérer en onze mensualités et suspendit les effets de la clause pendant l’exécution du plan.
La décision présente un double intérêt. Elle illustre d’abord la rigueur des conditions de recevabilité de l’action en résiliation pour impayés, puis elle met en lumière l’office du juge des référés qui, tout en constatant la résiliation, peut en aménager les conséquences.
I. La rigueur procédurale de l’action en résiliation pour impayés locatifs
Le juge des référés a été confronté à deux exigences procédurales préalables : la notification au représentant de l’État et le signalement aux organismes payeurs. Il a également dû vérifier les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.
A. Les conditions de recevabilité de l’action
L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur personne morale, comme en l’espèce, de notifier l’assignation au représentant de l’État au moins deux mois avant l’audience. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rappelé que » le bailleur, personne physique, qui sollicite la constatation de l’acquisition de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience « (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). Or, dans la présente affaire, la notification fut effectuée le 19 septembre 2025, soit seulement six semaines avant l’audience, ce qui semble inférieur au délai légal de deux mois. Le juge a pourtant déclaré l’action recevable, évoquant » plus de six semaines « . Cette appréciation pourrait être contestée au regard de la lettre du texte. Le juge a toutefois relevé que le bailleur avait signalé les impayés aux organismes payeurs le 30 août 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, ce qui, selon l’article 24 II, vaut saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette souplesse procédurale atténue peut-être l’exigence du délai de notification, mais elle ne le supprime pas.
B. L’acquisition de la clause résolutoire
Le bail contenait une clause résolutoire conforme à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer fut délivré le 26 mars 2025, laissant deux mois au locataire pour apurer la dette de 736,68 euros. Celui-ci ne régla que 481,30 euros, laissant un solde impayé. La Cour d’appel de Douai a jugé que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 3 avril 2022 « lorsque le locataire ne s’était pas acquitté des causes du commandement dans les deux mois (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Par transposition, le juge toulousain a constaté que les conditions étaient réunies au 27 mai 2025, date d’expiration du délai de deux mois. Le paiement partiel n’a pas empêché la résiliation, car celui-ci doit être intégral. La solution est classique : seule l’exécution complète du commandement dans le délai empêche le jeu de la clause. Le juge a donc logiquement constaté la résiliation.
II. L’office du juge des référés face à la dette locative constatée
Après avoir retenu la résiliation, le juge des référés a exercé ses pouvoirs pour condamner le locataire à une provision et pour aménager les effets de la clause résolutoire.
A. Le pouvoir de condamnation provisionnelle
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le bailleur produisait un décompte arrêté au 27 janvier 2026, faisant apparaître une dette de 1 069,49 euros. Le locataire n’a pas contesté le principe ni le montant et a reconnu la dette à l’audience. Dès lors, l’obligation de payer les loyers et charges, découlant de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat, n’était pas sérieusement contestable. Le juge a pu condamner le locataire à cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance. Cette condamnation est classique et conforme à la jurisprudence des référés.
B. La faculté d’aménagement des effets de la résiliation
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Ici, les parties se sont accordées sur un plan d’apurement de onze mensualités. Le locataire avait repris le paiement des loyers courants avant l’audience. Le juge a donc fait droit à la demande de délais et suspendu les effets de la clause résolutoire. Il a prévu que tout impayé dans les délais accordés ferait revivre la clause, rendant la dette immédiatement exigible et justifiant l’expulsion. Cette décision illustre l’équilibre recherché par le législateur entre la protection du bailleur et le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi. Le juge a ainsi utilisé pleinement les pouvoirs que lui confère la loi pour éviter l’expulsion tout en garantissant le recouvrement de la dette.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
