Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026 (n°25/04010), était saisi par un bailleur social d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail d’habitation et ordonner l’expulsion de l’occupante des lieux. Le bail avait été conclu avec le mari de celle-ci, aujourd’hui divorcé. Après le départ de ce dernier, l’occupante s’était maintenue dans le logement sans avoir payé les loyers. Le bailleur lui avait délivré un commandement de payer, puis l’avait assignée en référé. La défenderesse contestait être débitrice de l’obligation de payer, faute d’être partie au contrat de bail. Le juge a rejeté la demande, considérant que la contestation élevée par l’occupante était sérieuse et faisait obstacle à la compétence du juge des référés.
La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés peut, en présence d’une contestation sérieuse sur la qualité d’occupant d’une personne non signataire du bail, constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner son expulsion. En écartant la demande, le magistrat a rappelé que le référé n’est pas une voie ouverte pour trancher une difficulté juridique grave. La solution invite à réfléchir aux limites du pouvoir du juge de l’évidence face à une contestation sérieuse (I) ainsi qu’à la portée de cette décision pour la protection des occupants non contractants (II).
I. Les limites du pouvoir du juge des référés face à la contestation sérieuse
A. La contestation sérieuse comme obstacle à la constatation de la clause résolutoire
Le juge des référés ne peut ordonner une mesure que si l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable. L’article 834 du code de procédure civile subordonne son pouvoir à l’absence de contestation sérieuse. En l’espèce, l’occupante soutenait n’être jamais devenue locataire, le bail ayant été consenti à son ex-époux seul. Elle n’avait jamais été signataire du contrat ni accepté les charges locatives. Ce moyen, sans être nécessairement fondé au fond, soulevait une difficulté juridique réelle. La jurisprudence rappelle ainsi que « la contestation de sa validité par le preneur constitue au vu de ces éléments une contestation sérieuse à l’action du bailleur en constatation de l’échéance du bail sur le fondement de ce congé » (Cour d’appel de Montpellier, 9 janvier 2025, n°24/02103). Transposée à la clause résolutoire, cette logique interdit au juge des référés de constater l’acquisition de la clause dès lors que la qualité même de locataire est discutée. Le tribunal a donc correctement refusé de faire droit à la demande.
B. L’extension de l’obstacle aux occupants non contractants
Le raisonnement du juge des référés s’applique avec une force particulière lorsque la personne visée par l’expulsion n’est pas le cocontractant originaire. Le bailleur social invoquait la clause résolutoire stipulée dans le contrat pour fonder l’obligation de quitter les lieux. Mais cette clause ne peut produire d’effet à l’égard d’un tiers au contrat. L’occupante n’étant pas partie à l’acte, l’obligation de payer qu’on lui oppose n’a pas de source contractuelle certaine. Une telle situation relève d’un litige de fond, non d’une évidence permettant le recours au référé. La décision commentée s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence qui exige que « la clause résolutoire du bail étant acquise depuis le 13 septembre 2023, il convient donc d’ordonner à [la personne] de libérer la maison » (Cour d’appel de Bordeaux, 27 janvier 2025, n°24/02264) – cette solution suppose que la qualité de locataire soit établie. En l’espèce, elle ne l’était pas.
II. L’appréciation de la qualité d’occupant et ses conséquences
A. La distinction nécessaire entre occupant sans droit et occupant protégé
Le juge des référés aurait pu être tenté d’assimiler l’occupante à un simple occupant sans titre, susceptible d’être expulsé sur le fondement du trouble manifestement illicite. Il ne l’a pas fait. Il a estimé que le débat sur le point de savoir si elle était devenue locataire par l’effet d’une cession tacite ou d’un droit au maintien dans les lieux après divorce relevait d’une appréciation qui dépasse ses pouvoirs. Cette prudence est justifiée : une telle assimilation reviendrait à méconnaître les droits que l’occupante tient, le cas échéant, des dispositions sur le logement familial après divorce. En refusant de statuer, le juge protège l’accès à un débat de fond devant le juge de la protection, seul compétent pour trancher les questions de propriété ou de droit au bail.
B. La portée de la décision pour les bailleurs sociaux
Cette ordonnance rappelle aux bailleurs sociaux qu’ils ne peuvent systématiquement se tourner vers le référé pour évacuer des occupants devenus indésirables. Lorsque la situation juridique de l’occupant est incertaine, une action au fond est indispensable. L’arrêt de la Cour d’appel de Bordeaux précité montre que la clause résolutoire peut être efficacement invoquée à l’égard de l’occupant dont la qualité de propriétaire indivis n’est pas établie ; mais dans cette décision, l’occupante ne contestait pas être la locataire. Ici, la contestation était réelle. La portée pratique de la décision toulousaine est donc de renforcer la protection des occupants qui ne sont pas formellement parties au bail, en exigeant du demandeur qu’il prouve leur qualité de locataire par une décision de fond avant toute expulsion.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 376-1 du Code de la sécurité sociale En vigueur
Lorsque, sans entrer dans les cas régis par les dispositions législatives applicables aux accidents du travail, la lésion dont l’assuré social ou son ayant droit est atteint est imputable à un tiers, l’assuré ou ses ayants droit conserve contre l’auteur de l’accident le droit de demander la réparation du préjudice causé, conformément aux règles du droit commun, dans la mesure où ce préjudice n’est pas réparé par application du présent livre ou du livre Ier.
Les caisses de sécurité sociale sont tenues de servir à l’assuré ou à ses ayants droit les prestations prévues par le présent livre et le livre Ier, sauf recours de leur part contre l’auteur responsable de l’accident dans les conditions ci-après.
Les recours subrogatoires des caisses contre les tiers s’exercent poste par poste sur les seules indemnités qui réparent des préjudices qu’elles ont pris en charge, à l’exclusion des préjudices à caractère personnel.
Conformément à l’article 1346-3 du code civil, la subrogation ne peut nuire à la victime subrogeante, créancière de l’indemnisation, lorsqu’elle n’a été prise en charge que partiellement par les prestations sociales ; en ce cas, l’assuré social peut exercer ses droits contre le responsable, par préférence à la caisse subrogée.
Cependant, si le tiers payeur établit qu’il a effectivement et préalablement versé à la victime une prestation indemnisant de manière incontestable un poste de préjudice personnel, son recours peut s’exercer sur ce poste de préjudice.
Hors le cas où la caisse est appelée en déclaration de jugement commun conformément aux dispositions ci-après, la demande de la caisse vis-à-vis du tiers responsable s’exerce en priorité à titre amiable.
La personne victime, les établissements de santé, le tiers responsable et son assureur sont tenus d’informer la caisse de la survenue des lésions causées par un tiers dans des conditions fixées par décret.
L’intéressé ou ses ayants droit doivent indiquer, en tout état de la procédure, la qualité d’assuré social de la victime de l’accident ainsi que les caisses de sécurité sociale auxquelles celle-ci est ou était affiliée pour les divers risques. Ils doivent appeler ces caisses en déclaration de jugement commun ou réciproquement. A défaut du respect de l’une de ces obligations, la nullité du jugement sur le fond pourra être demandée pendant deux ans, à compter de la date à partir de laquelle ledit jugement est devenu définitif, soit à la requête du ministère public, soit à la demande des caisses de sécurité sociale intéressées ou du tiers responsable, lorsque ces derniers y auront intérêt. Dans le cadre d’une procédure pénale, la déclaration en jugement commun ou l’intervention des caisses de sécurité sociale peut intervenir après les réquisitions du ministère public, dès lors que l’assuré s’est constitué partie civile et qu’il n’a pas été statué sur le fond de ses demandes.
En contrepartie des frais qu’elle engage pour obtenir le remboursement mentionné au troisième alinéa ci-dessus, la caisse d’assurance maladie à laquelle est affilié l’assuré social victime de l’accident recouvre une indemnité forfaitaire à la charge du tiers responsable et au profit de l’organisme national d’assurance maladie. Le montant de cette indemnité est égal au tiers des sommes dont le remboursement a été obtenu, dans les limites d’un montant maximum de 910 euros et d’un montant minimum de 91 euros. A compter du 1er janvier 2007, les montants mentionnés au présent alinéa sont révisés chaque année, par arrêté des ministres chargés de la sécurité sociale et du budget, en fonction du taux de progression de l’indice des prix à la consommation hors tabac prévu dans le rapport économique, social et financier annexé au projet de loi de finances pour l’année considérée.
Cette indemnité est établie et recouvrée par la caisse selon les règles et sous les garanties et sanctions, prévues au chapitre 3 du titre III et aux chapitres 2,3 et 4 du titre IV du livre Ier ainsi qu’aux chapitres 3 et 4 du titre IV du livre II applicables au recouvrement des cotisations de sécurité sociale.
Lorsque l’assuré victime de l’accident est affilié au régime agricole, l’indemnité est recouvrée selon les règles et sous les garanties et sanctions prévues aux chapitres 2,3 et 4 du titre IV du livre Ier ainsi qu’aux articles L. 725-3 à L. 725-4 du code rural et de la pêche maritime.
Pour l’exécution des recours subrogatoires prévus au présent article, les créances détenues par l’organisme qui a versé les prestations sont cédées définitivement à l’organisme chargé de cette mission en application du 3° de l’article L. 221-3-1 du présent code.
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
