Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a été saisi d’un litige opposant un bailleur, établissement public industriel et commercial, à sa locataire. Un bail d’habitation avait été conclu le 7 décembre 2009. Le loyer n’ayant pas été intégralement payé, un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 24 juin 2025. Demeuré infructueux, le bailleur assigna la locataire devant la juridiction des référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir son expulsion et une provision.
En défense, la locataire sollicita des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, justifiant avoir repris le paiement du loyer courant et avoir effectué des versements pour apurer sa dette.
La question de droit centrale était de déterminer si, après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge des référés pouvait accorder des délais de paiement et suspendre les effets de cette clause, tout en condamnant la locataire au paiement d’une provision correspondant au solde de la dette locative.
Le tribunal a constaté la recevabilité de l’action, l’acquisition de la clause résolutoire au 25 août 2025, condamné la locataire à payer une provision de 223,54 euros, lui accordé des délais de paiement sur six mois et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais, sous peine de voir la clause reprendre son plein effet en cas de nouvel impayé.
I. La régularité de la procédure préalable au constat de la clause résolutoire
A. Le respect des obligations précontentieuses imposées au bailleur personne morale
Avant de pouvoir solliciter le constat de la résiliation du bail, le bailleur, personne morale de droit public, devait satisfaire à deux conditions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La première, édictée au II, exige la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. La seconde, posée au III, impose la notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité.
En l’espèce, le bailleur justifiait avoir saisi la commission le 25 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 18 septembre 2025. Il avait également notifié l’assignation à la préfecture le 19 septembre 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience. Le juge en a déduit que l’action était recevable. Cette solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle exigeant un strict respect de ces formalités pour les bailleurs personnes morales, afin de prévenir les expulsions sans mesure de coordination préalable.
B. L’acquisition régulière de la clause résolutoire par le commandement de payer
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail en cause contenait une clause conforme à ce dispositif. Le commandement signifié le 24 juin 2025 reproduisait les mentions obligatoires et laissait un délai de deux mois. Aucun paiement intégral n’étant intervenu dans ce délai, le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies au 25 août 2025.
Cette application est classique. La Cour d’appel de Douai a rappelé que » la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus […] ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le juge toulousain s’inscrit dans cette logique.
II. La conciliation entre la protection du créancier et le maintien dans les lieux du locataire
A. La condamnation provisionnelle fondée sur une obligation non sérieusement contestable
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut allouer une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le paiement des loyers constitue une obligation essentielle du locataire en vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur produisait un décompte arrêté au 27 janvier 2026 faisant apparaître un solde de 223,54 euros.
La locataire reconnaissait la dette à l’audience et n’apportait aucun élément de contestation. Le juge a donc condamné celle-ci à payer cette somme à titre provisionnel. Cette décision est conforme au principe de l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. L’obligation de payer le loyer étant certaine, liquide et exigible, la provision était justifiée.
B. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
Le juge dispose, aux termes de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, du pouvoir d’accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette et d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il peut alors suspendre les effets de la clause résolutoire pendant ces délais. Si le locataire se libère intégralement, la clause est réputée n’avoir jamais joué.
En l’espèce, la locataire justifiait avoir repris le paiement du loyer courant et avoir effectué des versements significatifs. Sa dette résiduelle était faible. Le juge lui a accordé six mensualités de 37 euros, suspendant les effets de la clause résolutoire. Il a toutefois prévu qu’en cas de nouvel impayé dans les quinze jours suivant une mise en demeure, la clause reprendrait son plein effet et l’expulsion pourrait être mise en œuvre.
Cette solution équilibrée permet de préserver le logement du locataire tout en garantissant au bailleur le recouvrement de sa créance. Elle illustre la fonction protectrice du juge des référés face aux situations de précarité, dans le respect des textes applicables. Les deux parties trouvent ainsi une issue mesurée à leur différend.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
