I. Une procédure de résiliation encadrée par des exigences de recevabilité strictes
Le juge des référés a été amené à vérifier scrupuleusement le respect des formalités préalables à l’action en résiliation de bail pour impayés. L’examen de ces conditions, à la fois textuelles et jurisprudentielles, révèle un souci de protection des locataires avant même le prononcé de l’expulsion. La décision commentée illustre cette double exigence en matière de notification à la préfecture et de signalement aux organismes payeurs.
A. La notification de l’assignation à la préfecture dans le délai légal
L’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité. En l’espèce, le bailleur a justifié d’une notification électronique à la préfecture le 19 septembre 2025, pour une audience fixée ultérieurement. Le juge a ainsi pu vérifier que ce délai de six semaines avait bien été respecté, conférant à l’action un fondement recevable. Cette exigence procédurale, renforcée par la jurisprudence récente, a été rappelée par la Cour de cassation : « Dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Le juge des référés a donc appliqué cette règle avec exactitude, sans aucune marge d’appréciation. La rigueur de ce contrôle s’explique par la volonté du législateur de permettre au représentant de l’État d’organiser en amont les mesures d’accompagnement social des occupants menacés d’expulsion. Le respect de cette formalité conditionne ainsi la recevabilité même de l’action en justice.
B. Le signalement préalable de la situation d’impayés aux organismes sociaux
Outre la notification à la préfecture, l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de signaler la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Ce signalement doit permettre la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En l’espèce, le bailleur a adressé un avis à l’organisme social le 21 février 2025, reçu le 6 mars 2025, soit plus de six mois avant l’assignation du 18 septembre 2025. Le juge a donc constaté que cette formalité était remplie, rendant l’action recevable. Ce mécanisme vise à enclencher, en amont de toute procédure judiciaire, une phase de dialogue et d’aide au maintien dans les lieux. Le non-respect de cette obligation entraîne l’irrecevabilité de la demande, comme le rappelle la jurisprudence constante. La décision commentée s’inscrit dans cette logique de protection préventive du locataire défaillant. Le juge des référés, bien que statuant en matière provisoire, n’a pas écarté ce contrôle préalable, démontrant que la recevabilité de l’action constitue un prérequis impératif même en référé.
II. L’étendue des pouvoirs du juge des référés dans la fixation des conséquences de la résiliation
Une fois la résiliation constatée, le juge des référés dispose d’une palette de mesures pour régler les suites de l’expulsion. La décision commentée illustre à la fois la condamnation provisionnelle au titre de la dette locative et le maintien d’un délai avant l’expulsion effective, révélant un équilibre entre les droits du bailleur et la protection du locataire.
A. La condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré et de l’indemnité d’occupation
Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le bailleur a produit un décompte arrêté au 27 janvier 2026 faisant apparaître une dette de 1.568,55 euros, incluant l’échéance du mois de décembre 2025. Les locataires, non comparants, n’ont apporté aucun élément de contestation. Le juge a donc retenu que l’obligation de payer les loyers, découlant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, n’était pas sérieusement contestable. Il a condamné solidairement les occupants au paiement de cette provision, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien. Le juge a également précisé que l’arriéré antérieur au 31 décembre 2025 était déjà inclus dans la provision allouée, évitant ainsi une double condamnation. Cette solution est conforme à la pratique des référés locatifs, où le caractère non sérieusement contestable de la dette est systématiquement retenu en l’absence de contestation effective.
B. Le maintien du délai de deux mois avant l’expulsion et ses implications
L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Le juge peut toutefois supprimer ou réduire ce délai en cas de mauvaise foi du locataire ou de circonstances particulières. En l’espèce, le bailleur sollicitait la suppression de ce délai, mais le juge l’en a débouté, estimant que la mauvaise foi des locataires ne pouvait être présumée et n’était pas établie par les éléments produits. Au contraire, il a considéré que ce délai était nécessaire pour permettre aux occupants d’organiser leur départ et leur relogement. Cette position traduit une application stricte du principe de protection du logement, même après la constatation de la résiliation. Le juge des référés a ainsi rappelé que l’expulsion, mesure grave, doit être assortie d’un délai minimum pour éviter une mise à la rue brutale. La décision commentée s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle protectrice des locataires, où le juge conserve un pouvoir d’appréciation souverain sur la durée du sursis, même en l’absence de contestation. Le maintien de ce délai constitue un point d’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la dignité des occupants.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
