Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026, a été saisi par un bailleur social d’une demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un contrat portant sur un logement et une place de stationnement, et à obtenir l’expulsion des occupants ainsi que leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Un couple s’était vu attribuer un logement temporaire par une convention d’occupation précaire signée le 11 décembre 2023, en raison de l’inhabitabilité de leur domicile à la suite d’un sinistre. Plus de deux ans après, les occupants demeuraient dans les lieux sans avoir réintégré leur logement initial. Le bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 février 2025, lequel mentionnait un délai de deux mois pour apurer la dette, tandis que la loi du 6 juillet 1989 prévoit un délai de six semaines et que la convention précaire stipulait un délai d’un mois. Par ailleurs, l’assignation avait été notifiée à la préfecture le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la Caisse d’allocations familiales avait été informée des impayés dès juillet 2024. Les occupants, non comparants, n’ont pas contesté les prétentions. La question de droit centrale était de déterminer si la convention d’occupation précaire pouvait être requalifiée en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, et si la clause résolutoire, affectée d’une contradiction quant au délai, pouvait produire ses effets. Le juge a fait application de la loi de 1989, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 26 avril 2025 en retenant le délai de deux mois comme plus favorable aux occupants, et a condamné ces derniers au paiement d’une provision de 9 761,88 euros ainsi que d’une indemnité d’occupation.
I. La qualification du contrat comme bail soumis à la loi du 6 juillet 1989
A. Les critères de distinction entre convention précaire et bail
La convention d’occupation précaire se définit, selon une jurisprudence constante, comme une convention par laquelle un occupant est autorisé à occuper les lieux jusqu’à la réalisation d’un événement indépendant de la seule volonté des parties. La cour d’appel de Lyon a ainsi rappelé que » l’article L.145-1-1 du code de commerce dispose que n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. Il est constant qu’une convention d’occupation précaire n’est pas un bail et qu’il s’agit d’une convention aux termes de laquelle un occupant est autorisé à occuper les lieux jusqu’à ce qu’un événement, indépendant de la seule volonté des parties se réalise. « (Cour d’appel de Lyon, le 3 avril 2025, n°21/00202). En l’espèce, le contrat litigieux avait été conclu pour assurer un relogement temporaire jusqu’à la réintégration du logement initial après travaux, ce qui correspondait à une circonstance objective et extérieure à la volonté des signataires. Toutefois, le fait que les occupants résidaient toujours dans les lieux plus de deux ans après la conclusion de la convention a conduit le juge à estimer que » le caractère précaire peut être soumis à discussion « . Cette persistance dans le temps affaiblit la nature temporaire de l’occupation et rapproche la situation d’un bail classique, lequel confère au preneur un droit au maintien dans les lieux.
B. L’application de la loi de 1989 retenue par le juge
Le juge a relevé que la bailleresse » fonde son action uniquement sur les dispositions de la loi du 06 juillet 1989 « et que le commandement de payer a été délivré sur ce même fondement. Par suite, il a décidé qu’ » il sera fait application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au litige « . Cette solution soulève une difficulté : elle semble faire primer l’intention procédurale du bailleur sur la qualification objective du contrat. En effet, les parties avaient expressément convenu, dans l’article 1 de la convention, de déroger au statut des baux d’habitation et de soumettre leur relation au code civil. Or, le juge des référés, en référé, n’est pas tenu par la qualification donnée par les parties ; il peut requalifier le contrat si les circonstances le justifient. En l’occurrence, la durée excessive de l’occupation et l’absence d’événement mettant fin à la précarité justifiaient un réexamen. La portée de cette décision est importante : elle illustre que le juge peut, en présence d’une convention déguisée, lui appliquer le statut protecteur du locataire, même si le bailleur avait initialement choisi un cadre juridique différent. Cela renforce l’ordre public de protection instauré par la loi de 1989.
II. Les effets de la résiliation et les condamnations financières
A. La régularisation du commandement de payer et l’acquisition de la clause résolutoire
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 exige que la clause résolutoire ne produise effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement signifié le 25 février 2025 mentionnait un délai de deux mois, en contradiction avec les stipulations contractuelles (un mois pour la convention, huit jours pour le bail accessoire) et avec le délai légal. Le juge a relevé que » le délai indiqué dans le commandement n’est pas celui prévu dans les contrats ni par la loi « , et que les occupants » n’étaient pas en mesure au regard des contradictions de l’acte de comprendre le délai imparti « . Pour autant, il n’a pas annulé le commandement. Il a choisi de retenir le délai le plus favorable aux occupants, soit deux mois, et a vérifié si la dette avait été apurée dans ce délai. Cette interprétation pragmatique s’inscrit dans la logique protectrice de la loi : le juge écarte les clauses contractuelles trop rigoureuses et applique un délai effectif, quitte à s’écarter de la lettre du texte. En l’absence de contestation des occupants, la solution a été admise et la clause résolutoire a été acquise au 26 avril 2025.
B. Le bien-fondé des condamnations provisionnelles
Sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, le juge a accordé une provision de 9 761,88 euros correspondant à l’arriéré locatif, incluant l’indemnité d’occupation jusqu’à décembre 2025. Il a également fixé une indemnité mensuelle d’occupation à compter de janvier 2026, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les contrats s’étaient poursuivis. Le juge a pris soin d’articuler la dette en distinguant la période antérieure à la résiliation et celle postérieure, évitant ainsi une double condamnation. Il a par ailleurs refusé d’assortir l’expulsion d’une astreinte, estimant que la demande n’était pas justifiée en l’état. Cette retenue témoigne d’une appréciation mesurée des circonstances, notamment de la situation des occupants non comparants. La décision rappelle que, même en référé, le juge doit vérifier le caractère non sérieusement contestable de l’obligation, ce qui était ici satisfait par le décompte produit et l’absence d’opposition. Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme modeste de 150 euros a été allouée, ce qui traduit le caractère social du contentieux et les difficultés des occupants.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
