Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026, a été saisi par un bailleur personne morale de droit public d’une demande tendant au constat de l’acquisition d’une clause résolutoire pour impayés locatifs et à l’obtention d’une provision. La locataire, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu. Un commandement de payer avait été délivré le 30 juin 2025, reproduisant les mentions légales et laissant un délai de deux mois. La locataire n’a apuré que partiellement la dette, laissant subsister un solde de 55,24 €. L’assignation a été notifiée à la préfecture le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait été saisie le 1er juillet 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 1er septembre 2025, condamné la locataire au paiement d’une provision de 55,24 €, mais, fait notable, a accordé des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la demande du bailleur lui-même, en raison de la reprise du paiement intégral du loyer courant par la locataire et de la faiblesse de la dette résiduelle. Cette décision interroge sur l’étendue des pouvoirs du juge des référés en matière de clause résolutoire et sur l’articulation entre constat de la résiliation et octroi de délais de paiement.
I. L’affirmation d’une recevabilité procédurale rigoureusement conditionnée
A. La double exigence préalable imposée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Le juge des référés a vérifié que le bailleur, personne morale, avait satisfait aux obligations procédurales édictées par l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L’alinéa II impose une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. « Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, la saisine a eu lieu le 1er juillet 2025 et l’assignation le 17 septembre 2025, soit un délai de deux mois et seize jours, parfaitement respecté. Par ailleurs, l’article 24 III exige que la copie de l’assignation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. La notification électronique du 18 septembre 2025 pour une audience postérieure satisfait à ce délai, comme le rappelle la jurisprudence selon laquelle « le bailleur […] doit justifier, à peine d’irrecevabilité de sa demande, de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience » (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 27 février 2025, n°24/05491). Le juge toulousain a donc validé la recevabilité de l’action.
B. L’application concrète des conditions par le juge toulousain
Le juge ne s’est pas contenté de constater les dates ; il a vérifié que le commandement de payer lui-même était conforme, reproduisant les mentions obligatoires de l’article 24 I. Il a ainsi écarté tout risque de nullité. La locataire, bien que non comparante, bénéficie de la protection procédurale instituée par la loi : le juge a soulevé d’office les questions de recevabilité, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qui l’oblige à ne faire droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En retenant que la clause résolutoire était acquise au 1er septembre 2025, faute de paiement intégral dans les deux mois du commandement, le juge a respecté la lettre de l’article 24 I. La dette initiale de 1.069,42 € n’ayant été réduite que de 400 €, la résiliation est intervenue de plein droit. La recevabilité étant acquise, le juge pouvait ensuite examiner le bien-fondé de la demande de provision et les demandes accessoires.
II. L’octroi de délais de paiement suspensifs, manifestation d’un pouvoir modérateur en référé
A. Le constat de la résiliation combiné à une provision limitée
Classiquement, le juge des référés constate l’acquisition de la clause résolutoire et condamne le locataire au paiement d’une provision correspondant à l’arriéré locatif. Ici, la provision n’est que de 55,24 €, montant résiduel après les versements effectués par la locataire. Le juge a estimé que l’obligation n’était pas sérieusement contestable, au sens de l’article 835 du code de procédure civile. Cependant, il a également relevé que la locataire avait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette reprise est une condition posée par l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 pour pouvoir accorder des délais de paiement suspensifs. Le juge a donc été saisi d’une demande en ce sens par le bailleur lui-même, ce qui est original mais parfaitement autorisé par le texte. Il a ainsi pu constater la résiliation tout en suspendant ses effets immédiats, évitant une expulsion pour une dette résiduelle minime.
B. La suspension des effets de la clause résolutoire comme outil de prévention des expulsions
En accordant à la locataire deux mensualités de 25 € et une seconde soldant la dette, le juge a fait usage de la faculté offerte par l’article 24 VII. Il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais, sous condition du respect des échéances. Cette solution est conforme à l’esprit du texte, qui vise à permettre le maintien dans les lieux lorsque la dette peut être apurée rapidement. Le juge a également prévu, en cas de non-respect, la reprise des effets de la clause et l’expulsion. Il a ainsi concilié les intérêts du bailleur – paiement de la dette et sécurité juridique – avec ceux de la locataire, protégée contre une expulsion pour une somme dérisoire. La décision s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle pragmatique : le référé n’est pas seulement un lieu de constat, mais aussi un espace de régulation des conflits locatifs, sous réserve du respect des conditions légales. La portée de cette ordonnance est notable : elle démontre que même en l’absence du locataire, le juge peut, à la demande du bailleur, octroyer des délais suspensifs, renforçant ainsi l’effectivité du droit au logement sans méconnaître les droits du créancier.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
