Par une ordonnance réputée contradictoire du 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a été saisi par un office public d’habitat afin de voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation et obtenir l’expulsion du locataire ainsi que le paiement de provisions. Le contrat de location, conclu le 6 septembre 2023, contenait une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois pour apurer la dette après signification d’un commandement de payer. Ce commandement a été délivré le 25 juin 2025, mais le locataire, défaillant à l’instance, n’a pas réglé les sommes dues. L’assignation a été régulièrement notifiée à la préfecture et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie dans les délais légaux. Le bailleur demandait donc le constat de la résiliation de plein droit au 26 août 2025 et la condamnation provisionnelle du locataire au titre de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.
La question de droit soumise au juge consistait à déterminer si le délai de deux mois prévu par la clause résolutoire contractuelle, plus favorable au locataire que le délai légal de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023, devait recevoir application. Le juge a répondu par l’affirmative, en considérant que la loi du 6 juillet 1989, poursuivant un objectif à valeur constitutionnelle de droit au logement, relève d’un ordre public de protection dont il est possible de déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire. Il a donc constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 26 août 2025, a ordonné l’expulsion et a condamné le locataire à des provisions. Cette solution appelle une analyse de son sens d’abord, puis une réflexion sur sa portée.
I. La primauté reconnue à la clause résolutoire contractuelle plus favorable au locataire
A. Le caractère protecteur de la clause conventionnelle face au délai légal
Le juge des référés a fondé son raisonnement sur l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023. Ce texte prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la décision commentée écarte cette durée légale au profit du délai de deux mois stipulé dans le contrat de bail. Elle affirme que « la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales ». Cette motivation révèle que le juge qualifie l’ordre public en matière de baux d’habitation comme un ordre public de protection et non comme un ordre public absolu. En conséquence, toute stipulation qui améliore la situation du locataire, en allongeant le délai de paiement avant la résiliation, est licite et prévaut sur la loi nouvelle. Le locataire bénéficie ainsi d’un délai supplémentaire de deux semaines par rapport au seuil légal, ce qui renforce sa protection dans une phase critique du litige locatif.
B. L’articulation entre le droit impératif et la volonté des parties
La solution retenue s’inscrit dans une logique de faveur pour le locataire, cohérente avec la finalité sociale de la loi de 1989. Le juge applique ici la règle classique selon laquelle, en présence d’un ordre public de protection, les parties peuvent déroger au texte dans un sens plus avantageux pour le protégé. Il écarte donc la durée impérative de six semaines au profit de la clause contractuelle, sans méconnaître pour autant l’objectif de lutte contre l’impayé locatif. La décision souligne que le commandement de payer, signifié le 25 juin 2025, visait expressément la clause résolutoire et le délai de deux mois. Le locataire n’ayant pas régularisé sa dette avant l’expiration de ce délai, la résiliation est acquise de plein droit au 26 août 2025. Le juge opère ainsi une conciliation entre la volonté des parties, exprimée dans le contrat, et les prescriptions légales d’ordre public, en donnant la priorité à la disposition la plus protectrice. Cette approche pragmatique permet de sécuriser les clauses insérées dans les baux antérieurs à la réforme de 2023 tout en respectant l’esprit de la loi.
II. Les implications de la solution sur l’équilibre du contentieux locatif
A. La nécessaire conciliation entre protection du locataire et efficacité de l’action du bailleur
En admettant qu’un délai conventionnel plus long que le délai légal puisse s’appliquer, la décision préserve l’autonomie contractuelle dans un domaine pourtant fortement réglementé. Le bailleur, qui a accepté une clause de deux mois, ne peut s’en plaindre ; il est lié par son propre engagement. Toutefois, cette faveur accordée au locataire ne paralyse pas la procédure d’expulsion. Le juge constate en effet que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois et ordonne l’expulsion. L’octroi d’un délai plus long ne compromet donc pas l’efficacité de la clause résolutoire, il la diffère simplement. Sur le plan pratique, cette solution encourage les bailleurs à insérer des clauses protectrices, car elles ne nuisent pas à leurs droits en cas de persistance de l’impayé. Elle évite également une remise en cause systématique des baux conclus avant la loi du 27 juillet 2023, ce qui offre une sécurité juridique aux contrats en cours. Ainsi, l’équilibre est trouvé entre la protection du locataire et la nécessité pour le bailleur de recouvrer son bien et sa créance.
B. L’office du juge des référés face à l’ordre public de protection
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, exerce ici un contrôle approfondi sur les conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Il vérifie la régularité de la procédure préalable (notification à la préfecture, saisine de la CCAPEX), puis examine le contenu de la clause contractuelle. En retenant que la clause prévoyant un délai de deux mois est plus favorable, il se livre à une interprétation souple de l’article 24 I modifié. Cette position pourrait être étendue à d’autres éléments de la loi de 1989, comme le montant du dépôt de garantie ou les modalités de révision du loyer, dès lors que la stipulation est plus avantageuse pour le locataire. La décision commentée confirme que le juge du référé n’est pas un simple constatateur mécanique de la résiliation ; il dispose d’un pouvoir d’appréciation sur la validité et l’effectivité de la clause invoquée. En l’espèce, le locataire défaillant n’a pas contesté, mais le juge a tout de même soulevé d’office la question de l’ordre public de protection. Cela illustre le rôle actif du magistrat dans la défense des intérêts du locataire, même en son absence. La portée de cette ordonnance dépasse donc le cas particulier : elle invite les praticiens à rédiger des clauses résolutoires qui respectent le plancher protecteur tout en offrant des délais supplémentaires, sans craindre une nullité pour non-conformité à la loi nouvelle.
