Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026, était saisi d’une demande du bailleur, un office public d’habitat, tendant à voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un contrat de location pour défaut de paiement des loyers. Le locataire, qui avait repris le paiement du loyer courant, sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de cette clause. Le juge a fait droit à cette demande tout en encadrant strictement le plan de remboursement.
Un bail d’habitation avait été conclu le 27 juin 2018. Faute de paiement de plusieurs échéances, le bailleur avait fait signifier au locataire, le 30 juin 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire et laissant un délai de deux mois. Aucune somme n’ayant été réglée dans ce délai, le bailleur a assigné le locataire en référé devant le juge des contentieux de la protection. Par décision du 27 mars 2026, le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 31 août 2025, condamné le locataire au paiement provisionnel de la dette, mais, sur demande du locataire et avec l’accord du bailleur, a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant vingt-quatre mensualités de deux cents euros suivies d’une vingt-cinquième mensualité soldant la dette. Il a précisé que le respect intégral du plan entraînerait la caducité de la clause, tandis qu’un impayé ferait retrouver à celle-ci son plein effet.
La question de droit centrale était de savoir si, dans le cadre d’une action en référé fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, le juge pouvait à la fois constater l’acquisition de la clause résolutoire et en suspendre les effets en accordant des délais de paiement au locataire ayant repris le versement du loyer courant. Le juge a répondu par l’affirmative, en articulant ses pouvoirs de constatation et d’octroi de délais dans le respect des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 835 du code de procédure civile.
I. L’affirmation de la régularité procédurale et de l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le contrôle des conditions de recevabilité de l’action en référé
Avant de statuer sur le fond, le juge a vérifié le respect des formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que l’assignation avait été notifiée à la préfecture par voie électronique le 18 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément au III de cet article. Il a également constaté que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait été saisie le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, en application du II du même article. Cette double vérification, rigoureusement effectuée, a permis de déclarer l’action recevable. Le juge des référés, bien que saisi sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, ne peut écarter ces exigences légales qui conditionnent la possibilité de constater la résiliation du bail. La décision confirme ainsi que le contentieux des loyers en référé n’échappe pas au contrôle des diligences précontentieuses imposées au bailleur.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire dans le respect du délai légal
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement avait été signifié le 30 juin 2025 et le délai de deux mois expirait le 31 août 2025. Le locataire n’ayant réglé aucune somme pendant ce délai, le juge a constaté que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 août 2025 ». Cette solution est conforme à la jurisprudence qui rappelle que la clause résolutoire est acquise de plein droit à l’issue du délai, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute du locataire. La Cour d’appel de Douai a ainsi jugé qu’« il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1984 que la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le juge toulousain s’inscrit dans cette interprétation classique.
II. L’octroi de délais de paiement comme instrument de préservation du bail
A. La suspension des effets de la clause résolutoire subordonnée à la reprise du paiement courant
Le juge a estimé que le locataire remplissait les conditions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, lequel permet d’accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire « à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ». En l’espèce, le locataire avait « repris le paiement des loyers courants avant la date de l’audience » et le bailleur avait donné son accord. Le juge a donc suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan de paiement, en précisant que si le locataire se libère intégralement, « la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ». Cette solution concilie la protection du bailleur, qui obtient une condamnation provisionnelle, et la préservation du droit au logement du locataire. Elle illustre la souplesse que le législateur a voulu conférer au juge en matière de résiliation de bail pour impayés, dans un but d’équilibre social.
B. L’encadrement strict de l’exécution du plan et des conséquences de l’inexécution
Le juge a assorti la suspension d’une condition résolutoire expresse : toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ou du loyer courant, restée impayée sept jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînerait la reprise des effets de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et sa condamnation à une indemnité d’occupation. Ce dispositif, minutieusement détaillé dans le dispositif, assure un équilibre entre la bienveillance accordée au locataire et la nécessité de garantir au bailleur un recours efficace en cas de défaillance. La décision rappelle que la suspension des effets de la clause résolutoire n’est qu’un répit conditionné, et que le bailleur conserve la possibilité de recouvrer la plénitude de ses droits si le locataire ne respecte pas ses engagements. En fixant une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, le juge évite toute perte financière pour le bailleur en cas d’expulsion. Cette ordonnance, exécutoire à titre provisoire, constitue une application équilibrée des pouvoirs du juge des référés en matière de baux d’habitation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
