Par une ordonnance de référé rendue le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a été saisi par un bailleur, personne morale de droit public, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation conclu le 9 avril 2021. La locataire, défaillante à l’audience, n’avait pas intégralement réglé la somme visée dans un commandement de payer délivré le 25 juin 2025, malgré un délai de deux mois. Le bailleur justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2025 et avoir notifié l’assignation à la préfecture le 22 septembre 2025. Le juge a constaté la résiliation du bail au 26 août 2025, ordonné l’expulsion, et condamné la locataire au paiement d’une provision de 573 euros au titre de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026.
La question de droit centrale était de savoir si le juge des référés pouvait, sans caractériser d’urgence ni de trouble manifestement illicite, constater l’acquisition de la clause résolutoire et allouer des provisions au bailleur, lorsque celui-ci est une personne morale soumise aux obligations préalables de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le juge a répondu par l’affirmative, en vérifiant le respect du délai de deux mois entre la saisine de la commission et l’assignation, ainsi que la notification à la préfecture. Il a ensuite relevé que la clause résolutoire jouait de plein droit et que la dette locative n’était pas sérieusement contestable, justifiant la provision.
L’ordonnance mérite d’être analysée tant du point de vue de la rigueur procédurale imposée au bailleur institutionnel que du caractère automatique de la clause résolutoire en référé. Ces deux aspects formeront le plan du commentaire.
I. Une exigence procédurale renforcée au bénéfice du bailleur institutionnel
A. Le respect scrupuleux des conditions préalables à l’action en référé
Le juge des référés a vérifié la recevabilité de l’action du bailleur au regard des prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il constate que la commission de coordination a été saisie le 26 juin 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 septembre 2025. Il relève également que l’assignation a été notifiée à la préfecture le 22 septembre 2025, plus de six semaines avant l’audience. Ces deux formalités sont exigées à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes morales. La décision s’inscrit ainsi dans la ligne de la jurisprudence qui interprète strictement ces obligations. La cour d’appel de Versailles a en effet rappelé que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, le bailleur, personne morale de droit public, démontrait avoir respecté ce délai, ce qui a emporté la recevabilité de son action.
B. Le constat automatique de la résiliation en l’absence de contestation sérieuse
Le juge des référés a estimé que la clause résolutoire, claire et précise, avait produit ses effets à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer, sans qu’il soit nécessaire d’apprécier la gravité des manquements. Il affirme que « la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ». Cette solution est conforme à l’office du juge des référés, qui peut constater la résiliation de plein droit sans caractériser l’urgence ou le trouble manifestement illicite. La cour d’appel de Lyon a pu juger que « en application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire, sans qu’il soit besoin de caractériser une quelconque urgence ou un trouble manifestement illicite, s’agissant du simple constat de l’application d’une clause claire et précise qui, sauf preuve du contraire, ne se heurte à aucune contestation sérieuse » (Cour d’appel de Lyon, 2 avril 2025, n°24/06080). En l’espèce, la locataire défaillante n’apportait aucun élément contraire, de sorte que la clause jouait pleinement.
II. Les effets indemnitaires de la résiliation et leur nature provisionnelle
A. Une provision fondée sur une obligation non sérieusement contestable
Le juge a accordé au bailleur une provision de 573 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 janvier 2026. Il se fonde sur l’article 835 du code de procédure civile, qui exige que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable. Le décompte produit par le bailleur n’était contredit par aucun élément, la locataire étant absente. Le juge a également vérifié d’office les éléments constitutifs de la dette, conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Cette provision inclut l’échéance de décembre 2025, mais distingue l’indemnité d’occupation postérieure au 1er janvier 2026. La solution est classique, mais elle souligne que le juge des référés peut liquider une dette locative dès lors qu’elle n’est pas disputée. En l’espèce, la modicité de la somme (573 euros) ne diminuait pas le caractère sérieux de l’obligation.
B. L’indemnité d’occupation comme mesure réparatrice de l’occupation sans droit
Le juge a condamné la locataire à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur. Cette indemnité vise à réparer le préjudice résultant de l’occupation indue, et elle est due jusqu’à la libération effective des lieux. La décision précise que l’arriéré pour la période du 26 août 2025 au 31 décembre 2025 est inclus dans la provision de 573 euros, évitant ainsi une double condamnation. Enfin, le juge a mis les dépens à la charge de la locataire, partie perdante, et alloué 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soulignant les démarches judiciaires accomplies par le bailleur. L’exécution provisoire de plein droit est rappelée, conformément à l’article 514-1 du même code.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 834 du Code de procédure civile En vigueur
Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
