Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026, a été saisi d’un litige opposant un bailleur à son locataire au sujet d’un bail d’habitation conclu le 2 octobre 2023. Le locataire avait cessé de payer ses loyers, conduisant le bailleur à lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 mai 2025. Ce commandement, resté infructueux, a motivé l’assignation en référé du 16 septembre 2025, notifiée à la préfecture et à la caisse d’allocations familiales dans les formes requises. Le locataire, présent à l’audience, reconnaissait la dette et sollicitait des délais de paiement, ayant repris le versement des loyers courants avant l’audience.
La question de droit centrale portait sur l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail d’habitation en présence d’un délai conventionnel plus favorable que le délai légal, et sur la possibilité d’accorder des délais de paiement assortis d’une suspension des effets de cette clause. Le juge des référés a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 27 juillet 2025, condamné le locataire à payer une provision de 1 327,66 euros, mais lui a accordé des délais de paiement sur neuf mensualités et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce plan, le locataire ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Cette décision équilibre la protection du droit au logement et les droits du créancier, tout en précisant les conditions d’application de l’ordre public locatif.
I. La rigueur du constat d’acquisition de la clause résolutoire encadrée par l’ordre public
A. La vérification scrupuleuse des conditions de recevabilité de l’action
Le juge des référés a d’abord examiné la recevabilité de l’action, condition sine qua non de tout constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il relève que l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Il constate également que le bailleur a avisé la caisse d’allocations familiales le 31 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, respectant ainsi l’article 24 II de la même loi. Ces formalités sont impératives pour la validité de l’action en constat de résiliation, comme le rappelle la jurisprudence en matière de baux d’habitation : l’absence de notification à la préfecture ou de signalement à l’organisme payeur rend l’action irrecevable. En l’espèce, toutes les conditions étaient remplies, ce qui a permis au juge de déclarer l’action recevable et d’examiner le fond.
B. L’application de la clause résolutoire dans le respect des dispositions d’ordre public et de la volonté des parties
Sur le fond, le juge a vérifié la validité de la clause résolutoire elle-même. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, impose un délai minimal de six semaines après commandement de payer pour que la clause produise effet. Toutefois, la loi poursuit un objectif de protection du locataire, si bien que des clauses plus favorables au locataire sont autorisées. En l’espèce, le bail prévoyait un délai de deux mois, supérieur au délai légal. Le juge a donc logiquement appliqué ce délai conventionnel plus protecteur, conformément au principe de faveur qui régit l’ordre public de protection. Le commandement de payer du 26 mai 2025 laissant deux mois, le délai expirait le 27 juillet 2025. Constatant que le locataire n’avait pas payé la somme due dans ce délai, le juge a pu constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date. Cette solution s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de cassation, qui annule les clauses fixant un délai inférieur au délai légal : « Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n°23-21.454). Par symétrie, le juge a validé un délai supérieur.
II. L’octroi de délais de paiement comme correctif à la résiliation acquise
A. L’appréciation des conditions légales de suspension des effets de la clause résolutoire
L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans et de suspendre les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le locataire avait repris le paiement des loyers courants, ce que le juge a constaté. Les parties se sont accordées sur un plan d’apurement de la dette en neuf mensualités, dont huit de 150 euros et une solde. Le juge a donc accordé ces délais et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant leur exécution. Il a ainsi fait usage de son pouvoir d’équité, conformément à la finalité sociale de la loi qui tend à prévenir les expulsions. Cette solution est conforme à la pratique habituelle des juges des référés, qui accordent des délais lorsque le locataire démontre sa bonne foi et sa capacité à apurer sa dette, comme le rappelle la Cour d’appel de Paris : « c’est à bon droit que le premier juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonné l’expulsion de la locataire à défaut de départ volontaire » (CA Paris, 9 janv. 2025, n°24/07386). Ici, le juge a préféré la suspension à l’expulsion.
B. Le rétablissement des effets de la clause résolutoire en cas de non-respect des délais
La décision prévoit un mécanisme de reprise des effets de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement d’une mensualité, que ce soit au titre du loyer courant ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après une mise en demeure. Ce dispositif est classique : il garantit l’efficacité du plan d’apurement tout en réservant les droits du bailleur. Si le locataire manque à ses obligations, la clause résolutoire reprend son plein effet, le solde de la dette devient immédiatement exigible, et l’expulsion peut être mise en œuvre à défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Le juge a également fixé une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, avec indexation, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette solution concilie la protection du locataire de bonne foi et la sauvegarde des intérêts du bailleur, en subordonnant le maintien dans les lieux au respect strict des échéances convenues.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 145-15 du Code de commerce En vigueur
Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.
