Par une ordonnance de référé rendue le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse s’est prononcé sur les effets d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation. Un contrat de location portant sur un appartement et un garage avait été conclu le 29 janvier 2020. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 mai 2025. Ce commandement étant resté infructueux pendant plus de deux mois, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des référés. Celle-ci n’a pas comparu. Le bailleur avait, en amont, notifié l’assignation à la préfecture et informé la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés. Le juge devait déterminer si, en référé, il pouvait constater l’acquisition de la clause résolutoire et allouer des provisions au bailleur, nonobstant l’absence du locataire. La juridiction a accueilli l’ensemble des demandes. Elle a constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires étaient réunies à la date du 29 juillet 2025, a ordonné l’expulsion de l’occupante, l’a condamnée à payer une provision de 1 505,56 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation, et a fixé les dépens et une indemnité de procédure. Il conviendra d’examiner la régularité de la procédure et des constatations opérées (I), avant d’étudier les condamnations provisionnelles et les mesures accessoires (II).
I. La régularité procédurale et l’acquisition certaine de la clause résolutoire
A. La vérification rigoureuse des conditions légales de recevabilité
Le juge des référés a, en premier lieu, contrôlé le respect des obligations imposées par la loi du 6 juillet 1989. Il relève, d’une part, qu’« une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 ». Cette notification doit intervenir à peine d’irrecevabilité de la demande. La juridiction s’assure ainsi de la saisine préalable des services préfectoraux chargés de la prévention des expulsions. D’autre part, elle vérifie que le bailleur a informé la caisse d’allocations familiales « le 31 mars 2025 […] soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II ». Le juge admet que l’accusé de réception n’est pas produit, mais estime que la preuve résulte d’un courrier de la CAF confirmant avoir été informée à cette date. Cette appréciation pragmatique de la preuve du signalement est conforme à la volonté du législateur de favoriser le maintien du versement des aides au logement. L’action est ainsi déclarée recevable.
B. La constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire
Sur le fond de la résiliation, le juge s’appuie sur les stipulations contractuelles et les textes applicables. Il constate que le bail d’habitation contient une clause résolutoire reprenant les modalités de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, laquelle prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement de payer a été signifié le 28 mai 2025 et portait sur une somme de 1 221,34 euros. Il n’a pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois. Dès lors, « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire […] étaient réunies à la date du 29 juillet 2025 ». Le juge étend cette constatation au garage, qualifié d’accessoire au logement principal, au motif qu’il a été loué par le même bailleur et se situe à proximité immédiate. Cette solution s’inscrit dans la jurisprudence constante (Cour d’appel de Toulouse, 30 avril 2025, n°24/02403, rappelant que « le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d’impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux »). La décision écarte ainsi toute contestation sérieuse sur le principe de la résiliation.
II. Les mesures provisionnelles et l’encadrement de l’expulsion
A. La condamnation provisionnelle pour arriéré locatif et indemnité d’occupation
Le juge des référés dispose, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, du pouvoir d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, le bailleur produit un décompte faisant apparaître, à la date du 23 janvier 2026, une dette de 1 505,56 euros. La locataire, non comparante, n’apporte aucun élément de contestation. Le juge retient que « le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire ». L’obligation étant certaine, il condamne la défenderesse à payer cette somme à titre provisionnel. Par ailleurs, il fixe une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la libération effective des lieux, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales versées à la bailleresse. Cette indemnité répare le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue.
B. L’encadrement de la mesure d’expulsion et la répartition des frais
L’expulsion est ordonnée, mais le juge refuse de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il motive ce refus par l’absence de mauvaise foi établie ou alléguée de la locataire. Il estime que « ce délai apparaît nécessaire à Mme [B] [I] pour organiser son départ et assurer son relogement ». Cette position est protectrice des droits du locataire, en conformité avec l’esprit des textes qui imposent un préavis avant toute expulsion. Enfin, la locataire, partie perdante, est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, ainsi qu’à verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en rémunération des frais irrépétibles exposés par le bailleur. L’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution En vigueur
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
