Le 27 mars 2026, le tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé (n°25/04049), a été saisi par un bailleur d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de location conclu le 15 octobre 2012, obtenir une provision au titre des loyers impayés et, à défaut de paiement, voir ordonner l’expulsion de la locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire avait été signifié le 28 mai 2025 pour un arriéré de 4.905,55 euros, demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Le bailleur justifiait avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 juin 2025 et avoir notifié l’assignation à la préfecture le 16 septembre 2025. La locataire, présente à l’audience, reconnaissait la dette et sollicitait des délais de paiement, faisant état d’une amélioration de ses ressources et de la reprise du paiement du loyer courant. La question de droit centrale portait sur la possibilité, pour le juge des référés, de constater l’acquisition de la clause résolutoire tout en accordant des délais de paiement suspendant provisoirement ses effets, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023. Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 29 juillet 2025, a condamné la locataire à payer une provision de 6.624,32 euros, mais l’a autorisée à s’en acquitter en trente-cinq mensualités de 150 euros et une trente-sixième soldant la dette, et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ces délais, sous condition du paiement ponctuel du loyer courant et des échéances.
I. La confirmation des conditions procédurales et substantielles de la résiliation et de la provision
A. La vérification rigoureuse des formalités préalables à l’action en résiliation
Le juge a d’abord examiné la recevabilité de l’action du bailleur au regard des prescriptions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que la copie de l’assignation avait été notifiée à la préfecture par voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément au III de cet article. Il a également constaté que le bailleur avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, comme l’exige le II du même texte. Cette double diligence a permis de déclarer l’action recevable. La procédure accélérée au fond, à laquelle renvoie l’article L. 2315-86 du code du travail, implique que la saisine du juge s’entend de la date de l’assignation, ainsi que l’a précisé la Cour de cassation : « la demande en justice devant le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, étant formée par assignation, la date de saisine du juge s’entend de celle de l’assignation » (Cass. Chambre sociale, 25 juin 2025, n°24-12.816). En l’espèce, l’assignation ayant été délivrée le 15 septembre 2025, soit postérieurement à la saisine de la commission le 2 juin 2025, le délai de deux mois était respecté. Le juge a ainsi garanti la sécurité juridique de la procédure en s’assurant que le locataire avait bénéficié des mécanismes préventifs de traitement des impayés.
B. Le caractère non sérieusement contestable de la dette locative justifiant la provision
Sur le fond de l’obligation de paiement, le juge des référés a fait application de l’article 835 du code de procédure civile, qui permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il a rappelé que le paiement des loyers et charges constitue une obligation essentielle du locataire, en vertu de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail. Le bailleur produisait un décompte démontrant que la locataire restait lui devoir la somme de 6.624,32 euros au 23 janvier 2026, après déduction des frais de procédure. La locataire n’a apporté aucun élément de contestation, reconnaissant la dette à l’audience. Le juge a également vérifié d’office tout élément constitutif de la dette locative, comme l’y autorise l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, et a constaté que le commandement de payer du 28 mai 2025 mentionnait clairement les sommes dues, incluant un surloyer de solidarité régularisé en décembre 2025. Cette clarté excluait toute contestation sérieuse, à l’instar de ce qu’a retenu la Cour d’appel de Paris : « l’énoncé de la dette locative […] étant parfaitement compréhensible en faisant clairement ressortir qu’il est demandé paiement des termes de loyer et charges des mois de février, mars et avril 2023 » (Cour d’appel de Paris, 20 mars 2025, n°24/13182). La provision a donc été accordée pour le montant total de la dette locative.
II. L’aménagement judiciaire des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement
A. Les conditions d’octroi des délais : reprise du paiement courant et perspectives d’apurement
Le juge a fait usage de la faculté ouverte par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu à l’article 1343-5 du code civil. Il a constaté que la locataire, avant la date de l’audience, avait repris le versement intégral du loyer courant. Cette condition préalable est impérative pour que le juge puisse suspendre les effets de la clause résolutoire en application du VII du même article. En outre, la locataire a déclaré que ses ressources étaient en cours d’amélioration, ce qui laissait présager une capacité à apurer la dette. Le juge a donc fixé un échéancier réaliste de trente-cinq mensualités de 150 euros, suivies d’une trente-sixième mensualité solde, tout en rappelant que la dernière mensualité serait conséquente. Il a ainsi concilié l’intérêt du bailleur à recouvrer sa créance et la situation personnelle de la locataire, en évitant une expulsion immédiate. L’octroi de ces délais, bien que prononcé en référé, s’inscrit dans la logique protectrice de la loi, qui confère au juge un pouvoir d’appréciation large, dès lors que le locataire démontre une reprise sérieuse de ses obligations.
B. La suspension des effets de la clause résolutoire : articulation subtile entre constatation de l’acquisition et effet rétroactif
Le dispositif de l’ordonnance constate d’abord que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail […] sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ». Puis, dans un second temps, il « suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés », tout en disposant que « si les délais accordés sont entièrement respectés, […] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ». Cette technique assure une sécurité juridique pour le bailleur, qui voit son droit à résiliation reconnu, tout en offrant au locataire une chance de régularisation complète. Le juge a prévu une clause de déchéance du terme en cas de nouveau défaut de paiement du loyer courant ou de non-respect de l’échéancier, avec reprise automatique des effets de la clause résolutoire et possibilité d’expulsion. En cas de succès de l’apurement, la rétroactivité de la suspension efface la résiliation, ce qui est conforme au texte de l’article 24 VII. Cette solution, bien que prononcée en référé, ne méconnaît pas l’autorité de la chose jugée attachée à la constatation de l’acquisition, car elle assortit celle-ci d’une condition résolutoire tenant au paiement. L’équilibre trouvé par le juge de Toulouse illustre la possibilité pour le juge des référés de conjuguer efficacité de la procédure et prévention des expulsions, dans le respect des nouvelles dispositions légales.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2315-86 du Code du travail En vigueur
Sauf dans le cas prévu à l’article L. 1233-35-1, l’employeur saisit le juge judiciaire dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat de :
1° La délibération du comité social et économique décidant le recours à l’expertise s’il entend contester la nécessité de l’expertise ;
2° La désignation de l’expert par le comité social et économique s’il entend contester le choix de l’expert ;
3° La notification à l’employeur du cahier des charges et des informations prévues à l’article L. 2315-81-1 s’il entend contester le coût prévisionnel, l’étendue ou la durée de l’expertise ;
4° La notification à l’employeur du coût final de l’expertise s’il entend contester ce coût ;
Le juge statue, dans les cas 1° à 3°, suivant la procédure accélérée au fond dans les dix jours suivant sa saisine. Cette saisine suspend l’exécution de la décision du comité, ainsi que les délais dans lesquels il est consulté en application de l’article L. 2312-15, jusqu’à la notification du jugement. Cette décision n’est pas susceptible d’appel.
En cas d’annulation définitive par le juge de la délibération du comité social et économique, les sommes perçues par l’expert sont remboursées par ce dernier à l’employeur. Le comité social et économique peut, à tout moment, décider de les prendre en charge.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
