Par une ordonnance réputée contradictoire en date du 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, a été saisi par une SCI bailleresse d’une demande tendant à voir constater l’acquisition d’une clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation conclu le 19 septembre 2023, à obtenir l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de provisions. La locataire, non comparante, n’a pas contesté les demandes.
En l’espèce, le contrat de location contenait une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois pour payer après délivrance d’un commandement. Ce délai était plus favorable au locataire que le nouveau délai légal de six semaines institué par la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 mai 2025. La locataire n’a effectué aucun paiement dans le délai contractuel de deux mois.
La procédure a respecté les obligations préalables : la bailleresse a informé les organismes payeurs des aides au logement le 26 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation, et a notifié l’assignation à la préfecture le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. La question de droit centrale était de savoir si la clause résolutoire contractuelle, en ce qu’elle accordait un délai de deux mois, pouvait déroger au nouveau délai légal de six semaines, au regard de la nature d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989.
Le juge a répondu par l’affirmative, en retenant que l’ordre public de protection permet des conventions plus favorables au locataire. Il a constaté la résiliation de plein droit au 7 juillet 2025, condamné la locataire à une provision de 9 500,06 euros, fixé une indemnité d’occupation et rejeté la demande de suppression du délai de deux mois avant expulsion.
L’ordonnance commentée illustre l’articulation délicate entre la volonté contractuelle et les évolutions législatives en matière de baux d’habitation (I), avant de tirer les conséquences indemnitaires et procédurales de la résiliation (II).
I. L’affirmation de la primauté des stipulations contractuelles plus favorables dans un cadre d’ordre public de protection
A. La vérification préalable de la recevabilité de l’action
Le juge des référés a d’abord examiné la régularité de l’action à l’aune des exigences procédurales de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il relève que la bailleresse a informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés le 26 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation. Cette information satisfait à l’obligation prévue au II de l’article 24. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 25 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément au III du même article.
Sur ce second point, la Cour de cassation a récemment précisé que le délai de six semaines prévu à l’article 24 III » doit être assimilé à un délai exprimé en jours et se calcule en remontant dans le temps à partir de la date d’audience, sans compter le jour de l’audience « (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Elle ajoute que » les dispositions de l’article 642 du code de procédure civile, relatives à la prorogation des délais, ne s’appliquent que lorsqu’un acte ou une formalité doit être accompli avant l’expiration d’un délai « . Le juge toulousain a implicitement appliqué cette règle en considérant que la notification du 25 septembre 2025, effectuée plus de six mois avant l’audience du 27 mars 2026, respectait le délai. L’action a donc été déclarée recevable.
B. La reconnaissance de la volonté des parties comme source d’un délai de paiement plus favorable
Le juge a ensuite examiné le contenu de la clause résolutoire. Celle-ci prévoyait un délai de deux mois pour payer après commandement, alors que l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, ne laisse qu’un délai de six semaines. La question était de savoir si cette clause contractuelle pouvait survivre à la modification législative.
Le tribunal a estimé que, la loi du 6 juillet 1989 poursuivant » l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales « . Cette solution est conforme à la nature de l’ordre public de protection, qui interdit seulement les stipulations moins favorables au protégé. En l’espèce, le délai de deux mois est plus long que les six semaines légales et avantage donc le locataire. La clause a dès lors été maintenue, et le commandement de payer du 6 mai 2025, visant ce délai contractuel, a produit ses effets le 7 juillet 2025, faute de paiement.
La cour d’appel de Toulouse avait déjà retenu, dans un arrêt du 27 mars 2025, que le délai de la clause résolutoire est de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023, mais elle n’était pas saisie d’une clause plus favorable. Ici, le juge des référés se montre fidèle à la lettre et à l’esprit de l’ordre public de protection.
II. Les conséquences indemnitaires et procédurales de la résiliation constatée
A. La condamnation provisionnelle au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation
Après avoir constaté la résiliation, le juge a fait application de l’article 835 du code de procédure civile, qui permet d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La locataire ne se présentant pas, le décompte produit par la bailleresse, arrêté au 23 janvier 2026, fait apparaître une dette de 9 500,06 euros incluant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à décembre 2025. Aucune contestation n’étant élevée, la provision a été accordée.
Le juge a également fixé une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2026, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Cette indemnité trouve son fondement dans l’occupation sans droit ni titre après la résiliation. Le montant retenu correspond à la valeur locative des lieux, ce qui est constant en jurisprudence.
B. L’octroi modéré des accessoires et le refus de suppression du délai de départ volontaire
La bailleresse sollicitait la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le juge a rejeté cette demande, estimant qu’ » aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai « , la mauvaise foi de la locataire n’étant ni présumée ni établie. Il a souligné que ce délai est nécessaire pour organiser le départ et le relogement. Cette solution est protectrice des droits de la locataire, en conformité avec l’objectif constitutionnel du droit au logement.
Enfin, la locataire a été condamnée aux dépens (incluant le commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture) et à verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le montant modeste de cette indemnité témoigne de la volonté du juge de ne pas alourdir excessivement la charge de la locataire déjà lourdement endettée. Aucune critique sérieuse ne peut être formulée à l’encontre de ces mesures accessoires, qui sont dans la droite ligne de la pratique habituelle des référés.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 642 du Code de procédure civile En vigueur
Tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures.
Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Article 835 du Code de procédure civile En vigueur
Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
