Le Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé le 27 mars 2026, a été saisi par une société bailleresse à l’encontre de son locataire, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un bail d’habitation avait été conclu le 28 décembre 2022, assorti d’une clause résolutoire. Un commandement de payer fut signifié le 10 avril 2025, mais le locataire ne régla qu’une partie de la dette dans le délai de deux mois. La bailleresse justifia avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation délivrée le 16 septembre 2025, et avoir notifié l’assignation à la préfecture le 17 septembre 2025. À l’audience, le locataire reconnut la dette et sollicita des délais de paiement, ayant repris le versement intégral du loyer courant. Le juge constata que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 11 mai 2025, mais accorda au locataire un plan d’apurement sur 36 mensualités, suspendit les effets de la clause pendant ce délai, et précisa qu’en cas de nouvel impayé, la clause reprendrait son plein effet. La question de droit centrale est celle de la conciliation entre le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’octroi des délais de paiement assortis d’une suspension suspensive, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023.
I. La régularité de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
A. Le respect des conditions de recevabilité de l’action
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 soumet l’action en constat de résiliation du bail à des formalités préalables impératives, sous peine d’irrecevabilité. En premier lieu, le bailleur personne morale doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, la bailleresse a saisi cette commission par voie électronique le 12 avril 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 16 septembre 2025. Le juge a vérifié ce point et a retenu que « la S.A […] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives […] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ». Cette exigence, rappelée par la jurisprudence, s’impose aux bailleurs personnes morales sous peine d’irrecevabilité de la demande : « Il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer […] une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En second lieu, la notification de l’assignation à la préfecture doit intervenir au moins six semaines avant l’audience, ce qui fut réalisé le 17 septembre 2025 pour une audience tenue le 27 mars 2026, soit largement dans les délais. Le juge a donc justement déclaré l’action recevable.
B. La réunion des conditions de fond de l’acquisition de la clause résolutoire
Le juge des référés ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire que si celle-ci est stipulée dans le bail et si le commandement de payer respecte les mentions obligatoires. En l’espèce, le bail du 28 décembre 2022 contient une clause résolutoire conforme à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges […] ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le commandement de payer signifié le 10 avril 2025 mentionnait les délais et les formes requises. Le locataire n’a réglé qu’une partie de la somme due, soit 650 euros, sans apurer la totalité de la dette de 5.164,61 euros, après déduction d’un SLS régularisé. Le juge en a déduit, conformément à la jurisprudence constante, que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 11 mai 2025 » (cf. Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351 : « Mme [O] ne justifie pas s’être acquittée des causes du commandement de payer […] dans les deux mois suivant la délivrance de celui-ci, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies »). Le fait que le bail du parking, accessoire au logement principal, soit soumis à la même clause résolutoire et suive le même sort n’a pas été contesté. Ainsi, le juge a légalement constaté la résiliation de plein droit des deux baux à la date du 11 mai 2025.
II. L’octroi des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
A. Les conditions d’octroi des délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de trois années, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le locataire a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et les parties se sont accordées sur un plan d’apurement prévoyant 35 mensualités de 70 euros et une 36ème mensualité soldant la dette. Le juge a donc fait droit à cette demande, constatant que « les parties se sont accordées sur un plan d’apurement autorisant [le locataire] à se libérer de la dette, outre le loyer et les charges courants ». Cette solution est fidèle à la lettre du texte, qui privilégie le maintien dans les lieux dès lors que le locataire manifeste sa bonne volonté et sa capacité à apurer sa dette. Le juge a également vérifié, conformément à l’article 24 V, que le locataire était en situation de régler sa dette, au vu de l’accord des parties et de l’absence de contestation sérieuse sur le montant de la provision (5.554,93 euros), reconnu par le locataire à l’audience.
B. Les effets de la suspension et les garanties pour le bailleur
Le juge a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés, en application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus ». Cette suspension est conditionnée au respect strict du plan : en cas de nouvel impayé (loyer courant ou mensualité de la dette) dans les quinze jours suivant une mise en demeure, la clause résolutoire reprend son plein effet, et le bailleur peut obtenir l’expulsion. Le juge a ainsi ménagé un équilibre entre le droit au logement du locataire et le droit de propriété du bailleur. Il a également condamné le locataire aux dépens et à une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et fixé une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle en cas de reprise de la clause. Cette solution, conforme aux objectifs de prévention des expulsions, s’inscrit dans la logique des réformes récentes visant à éviter les expulsions locatives lorsque le locataire fait preuve de bonne foi et d’efforts pour apurer sa dette. La portée de cette ordonnance est celle d’une décision d’espèce, mais elle illustre la pratique désormais courante des juges des référés d’accorder des délais de paiement assortis d’une suspension suspensive, en application des dispositions protectrices de la loi du 27 juillet 2023.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
