Tribunal judiciaire de Toulouse, le 30 juin 2025, n°25/01485

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire le 30 juin 2025, se prononce sur une demande en résiliation de bail pour impayés. Après avoir constaté la recevabilité de l’action, le juge examine l’acquisition de la clause résolutoire et le montant de la créance. Il accorde finalement des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire, conditionnant cette suspension au respect strict d’un plan d’apurement.

La primauté de la clause contractuelle plus protectrice

Le juge opère un contrôle de la régularité du commandement de payer. Il relève une discordance entre le délai contractuel et celui mentionné dans l’acte. Le bail contient une clause résolutoire « reprendre les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer, soit un délai supérieur au délai légal de 6 semaines prévu par la loi applicable » (Motifs, I.2). Cette disposition contractuelle, plus favorable que la loi, est appliquée. Le juge estime que la partie en position de force « a renoncé au délai plus court prévu par la loi du 27 juillet 2023 de son plein gré » (Motifs, I.2). Le sens de cette analyse est de faire primer la convention des parties lorsqu’elle renforce la protection du locataire. Sa valeur réside dans l’interprétation protectrice de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La portée est significative car elle sanctionne la bailleresse pour l’erreur contenue dans son commandement et consacre l’effet utile de la stipulation la plus favorable.

La vérification d’office et la fixation provisionnelle de la créance

Le juge exerce son pouvoir de vérification de la dette locative. Il fonde son contrôle sur l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative » (Motifs, II). En l’espèce, il se base sur un décompte produit par la demanderesse pour établir le montant de l’arriéré. Face à la défenderesse non comparante, qui « n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette » (Motifs, II), il condamne à titre provisionnel au paiement de la somme réclamée. Le sens est d’assurer un débat contradictoire effectif sur la créance, même en l’absence d’une partie. La valeur de ce contrôle d’office est de protéger le locataire contre des demandes injustifiées. Sa portée est pratique, car il permet de statuer tout en laissant la possibilité d’une contestation ultérieure sur le montant définitif.

La suspension conditionnelle de la résiliation et le dispositif de sanction

Le juge combine clémence et fermeté en aménageant les effets de sa décision. Il accorde des délais de paiement et suspend la clause résolutoire en se fondant sur l’article 24 V, qui permet cette suspension « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant » (Motifs, III). Cette mesure est motivée par l’existence d’un « plan d’apurement signé par les parties le 28 mai 2025 » (Motifs, III). La décision précise que « si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » (Dispositif). Le sens est de favoriser le maintien dans les lieux tout en garantissant le recouvrement de la créance. La valeur est d’incarner la fonction sociale du juge des contentieux de la protection. Sa portée est renforcée par un dispositif de sanction précis en cas de nouvel impayé, incluant l’exigibilité immédiate du solde et le prononcé d’une indemnité d’occupation.

L’articulation entre protection du locataire et sanction de l’inexécution

Cette ordonnance illustre l’équilibre recherché par le juge entre sauvegarde du logement et exécution des obligations contractuelles. Elle rappelle que la violation d’un délai contractuel plus favorable peut être fatale à la régularité de la procédure. Elle confirme également la rigueur du contrôle judiciaire sur la dette locative, même en l’absence de contradiction. Enfin, elle démontre que la suspension de l’expulsion est une mesure conditionnelle et réversible. Le juge subordonne clairement le maintien dans les lieux au respect scrupuleux d’un échéancier, prévoyant des conséquences précises en cas de défaillance. Cette décision sert ainsi de cadre contraignant pour une sortie négociée du conflit, où la clémence initiale est strictement encadrée par la menace de sanctions immédiates et effectives.