Le tribunal judiciaire, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision le 2 juin 2025. Le bailleur demandait la résiliation du bail pour impayés et le paiement des sommes dues. Le locataire était en procédure de surendettement. Le juge a constaté la résiliation tout en suspendant ses effets et en accordant des délais de paiement. Cette solution illustre l’articulation complexe entre le droit des baux et la protection des locataires en difficulté.
La mise en œuvre contrôlée de la clause résolutoire
Le juge vérifie scrupuleusement les conditions de l’expulsion. La clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que sous conditions légales strictes. Le bailleur doit démontrer l’existence d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le bailleur a produit le commandement délivré le 16 août 2024. Le locataire n’ayant pas réglé dans le délai, le juge constate que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 octobre 2024 ». Cette application rigoureuse protège le locataire contre une expulsion trop rapide. Elle rejoint la jurisprudence exigeant un commandement préalable demeuré sans effet. « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Tribunal judiciaire de Tours, le 5 juin 2025, n°24/04922). La décision rappelle ainsi le formalisme protecteur imposé au bailleur.
Le juge procède ensuite à un contrôle approfondi de la créance locative. Le juge vérifie d’office la régularité du décompte produit par le bailleur. Il écarte les frais d’huissier du calcul de la dette locative proprement dite. Il retranche également des sommes insuffisamment justifiées, comme des frais de dossier. Le juge relève aussi une imputation irrégulière pour défaut d’assurance. Il note que le bailleur a déduit une somme mensuelle « sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré ». Ce contrôle actif permet de déterminer le montant exact de la dette. Il garantit que seules les sommes légitimement dues peuvent fonder l’expulsion. Ce pouvoir d’office du juge, prévu par la loi, constitue une sauvegarde essentielle pour le locataire.
L’aménagement judiciaire au bénéfice du locataire en difficulté
La situation de surendettement du locataire conduit à un réaménagement des délais. Le juge applique le régime dérogatoire de l’article 24 VI de la loi de 1989. Ce texte s’applique lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de surendettement. Il impose au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire a repris les paiements courants. En l’espèce, une décision de recevabilité a été rendue par la commission. Le juge constate que « Monsieur [K] [V] a repris les paiements avant l’audience ». Il en tire la conséquence légale de suspendre les effets de la clause résolutoire. Cette suspension évite une expulsion immédiate malgré la résiliation constatée. Elle traduit la volonté du législateur de préserver le logement en cas de difficultés financières avérées.
Le juge organise un plan de paiement strictement encadré et conditionnel. L’autorisation de payer en mensualités est subordonnée au respect scrupuleux des termes fixés. Le juge précise que les mensualités doivent être payées « en sus du loyer courant et en même temps que lui ». Il assortit sa décision de conditions suspensives rigoureuses pour le locataire. « faute pour le locataire de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ». Ce dispositif équilibre la protection du locataire et les droits du bailleur. Il offre une chance de se maintenir dans les lieux tout en sécurisant le créancier. La décision illustre ainsi la fonction sociale du juge des contentieux de la protection.
