Tribunal judiciaire de Tours, le 22 octobre 2025, n°25/01528

Le tribunal judiciaire de Tours, statuant le 22 octobre 2025, a examiné une demande en recouvrement de charges. Le syndicat de copropriété agissait contre un copropriétaire défaillant pour impayés. La juridiction a statué selon la procédure accélérée au fond en l’absence de comparution. Elle a dû trancher sur l’exigibilité des provisions et sur une demande de dommages-intérêts. Le juge a accueilli la demande principale mais rejeté la demande indemnitaire.

L’exigibilité accélérée des créances
Le juge rappelle le régime légal de l’exigibilité des provisions selon l’article 19-2. Le défaut de paiement d’une provision après mise en demeure rend exigibles toutes les autres. « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues […] ainsi que les sommes restant dues […] deviennent immédiatement exigibles » (Motifs). Cette disposition assure la protection financière de la copropriété face aux impayés. L’assemblée générale ayant approuvé les comptes, le président peut condamner au paiement des sommes dues.

La condamnation aux frais de recouvrement
La décision applique strictement l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article prévoit l’imputation au copropriétaire défaillant des frais nécessaires au recouvrement. « Sont imputables au copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée » (Motifs). Cette solution est conforme à une jurisprudence constante sur ce point. « L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat […] sont imputables au seul copropriétaire défaillant » (Tribunal judiciaire de Tours, le 22 octobre 2025, n°25/03546). Elle évite que la collectivité ne supporte les conséquences de l’inexécution d’un seul.

L’exigence d’un préjudice distinct pour les dommages-intérêts
La demande indemnitaire était fondée sur l’article 1231-6 du code civil. Le créancier peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire en cas de mauvaise foi. Le syndicat invoquait des difficultés de gestion et un péril pour l’équilibre financier. Le juge a cependant relevé l’absence de preuve d’un préjudice personnel et direct. Le préjudice allégué n’était pas distinct de celui résultant du simple retard de paiement. Ce rejet rappelle la nécessité de caractériser un préjudice autonome. La mauvaise foi du débiteur ne suffit pas sans la démonstration d’un dommage spécifique.

La prise en charge des frais de procédure
La condamnation aux dépens et à des frais irrépétibles complète la sanction. La partie succombante est condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Le juge use de son pouvoir d’équité pour allouer une somme au titre de l’article 700. Il estime inéquitable de laisser les frais à la charge du syndicat ayant agi pour faire valoir ses droits. Cette condamnation accessoire vise à indemniser partiellement le créancier pour les frais exposés. Elle participe à une réparation intégrale sans pour autant compenser un préjudice distinct.