Le tribunal judiciaire de Tours, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 septembre 2025. Il s’agissait d’une action en constatation de résiliation d’un bail pour défaut de paiement des loyers. Le bailleur invoquait une clause résolutoire acquise après un commandement demeuré infructueux. Le locataire sollicitait l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de cette clause. Le tribunal a constaté la résiliation tout en accordant des délais et en suspendant les effets de la clause sous conditions.
La mise en œuvre de la clause résolutoire est strictement encadrée par la loi. Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions légales avant d’en constater l’acquisition. L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le tribunal a relevé que le commandement, délivré le 22 juillet 2024 et reproduisant les dispositions légales, était demeuré sans effet. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies au 23 septembre 2024. Cette analyse rejoint celle d’une cour d’appel ayant statué sur un dispositif similaire. « L’article 24 de cette même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Versailles, le 13 janvier 2026, n°25/00835). La décision rappelle ainsi le formalisme impératif protégeant le locataire contre une résiliation brutale.
Le juge exerce un pouvoir d’appréciation pour individualiser les modalités de paiement de la dette. Il opère un contrôle sur la composition de la créance et peut écarter d’office certains éléments. Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice. Le tribunal a ainsi recalculé la dette purement locative, distincte des dépens. Cette compétence d’office souligne le rôle protecteur du juge des contentieux de la protection. Elle permet de garantir que seuls les impayés de loyers et charges sont pris en compte pour l’octroi de délais.
Le pouvoir d’aménagement des conséquences de l’inexécution est un instrument de prévention des expulsions. Le juge peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire si des conditions légales sont remplies. Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Le tribunal a retenu que le locataire avait justifié de sa situation et repris partiellement le paiement du loyer courant. Malgré la constatation de la résiliation, il a octroyé des délais de paiement échelonnés sur onze mois. Cette suspension conditionnelle vise à maintenir le locataire dans les lieux s’il respecte le plan de paiement. Elle illustre la recherche d’un équilibre entre les droits du bailleur et la protection du logement du locataire.
La suspension opère un effet rétroactif conditionnel, transformant la résiliation en une simple menace. Le respect des délais efface rétroactivement les effets de la clause résolutoire. DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué. Cette rétroactivité conditionnelle est un mécanisme puissant de second chance offerte au locataire. Elle conditionne le maintien dans les lieux au strict respect d’un échéancier. La jurisprudence reconnaît ce dispositif comme un outil au service de la prévention des expulsions. « La cour retiendra plutôt que puisque la dette locative a été soldée, la demande de suspension de la clause résolutoire doit en effet aboutir en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 » (Cour d’appel de Paris, le 11 février 2025, n°22/13830). La décision renforce ainsi la nature protectrice et individualisée de la procédure devant le juge des contentieux de la protection.
