Tribunal judiciaire de Tours, le 26 septembre 2025, n°24/05113

Le tribunal judiciaire de Tours, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu un jugement le 26 septembre 2025. Le bailleur demandait la résiliation d’un bail pour impayés et l’expulsion des locataires. Ces derniers, défaillants, n’ont pas comparu à l’audience. Le juge a examiné les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire et le calcul de la créance. Il a constaté la résiliation du bail à compter du 14 octobre 2024 et ordonné l’expulsion, tout en rectifiant le montant des sommes dues.

La mise en œuvre rigoureuse de la clause résolutoire

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des formalités légales. Le bailleur doit justifier d’une saisine préalable de la commission de prévention des expulsions. Il produit également la preuve du commandement de payer délivré aux locataires. Ce commandement doit contenir des mentions obligatoires pour être valable. « Le commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 » (Motifs). La régularité de la procédure est ainsi établie de manière incontestable. Le défaut de paiement dans le délai de deux mois entraîne l’acquisition de la clause. Cette analyse rejoint une jurisprudence constante sur le formalisme exigeant. « L’article 24 de cette même loi énonce que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Dijon, le 10 février 2026, n°24/00739). La portée de cette décision est de rappeler le caractère protecteur de la loi de 1989. Le bailleur ne peut se prévaloir d’une résiliation automatique sans respecter un formalisme strict.

Le contrôle judiciaire du montant de la créance et des délais de paiement

Le juge exerce un pouvoir d’office sur la dette locative et les possibilités de régularisation. Il opère un réexamen détaillé du décompte produit par le bailleur. Certains éléments sont exclus car ils ne constituent pas une dette locative. « Il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 133,08 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge » (Motifs). Des pénalités injustifiées sont également retranchées du calcul final. Le juge statue sur une créance nette et certaine après ce contrôle minutieux. Il examine ensuite la possibilité d’accorder des délais de paiement. Les locataires défaillants n’ont pas justifié de leur situation sociale et financière. Ils n’ont effectué aucun paiement depuis plus d’un an. Le juge ne dispose d’aucun élément pour suspendre la clause résolutoire. « Il n’y a donc pas lieu de leur accorder d’office des délais de paiement » (Motifs). Cette solution illustre le principe selon lequel la suspension n’est pas automatique. Elle est conditionnée à une reprise des paiements et à une situation régularisable. « Le jugement ne peut dès lors, comme le demandent à titre principal les appelants, être infirmé puisque la clause résolutoire était acquise » (Cour d’appel de Versailles, le 13 janvier 2026, n°25/00835). La valeur de cette décision réside dans l’équilibre entre protection du locataire et droits du bailleur. Le juge protège le locataire par un contrôle strict mais ne peut pallier son absence totale de réaction.