Tribunal judiciaire de Tours, le 26 septembre 2025, n°24/05304

Le tribunal judiciaire de Tours, statuant en premier ressort le 26 septembre 2025, se prononce sur une demande en résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, ayant délivré un commandement de payer le 29 novembre 2023, sollicite l’expulsion des locataires et le paiement des sommes dues. Ces derniers demandent l’octroi de délais de paiement. Le juge constate la régularité de la procédure et la résiliation du bail au 30 janvier 2024. Il condamne néanmoins les locataires au paiement des arriérés tout en leur accordant des délais de paiement étendus, suspendant ainsi les effets de la résiliation.

La régularité formelle du commandement de payer

Le juge vérifie scrupuleusement le respect des conditions légales préalables à l’action en résiliation. La notification de l’assignation au préfet dans les délais requis est ainsi validée, rendant la demande recevable. L’examen du commandement de payer révèle une erreur substantielle dans la fixation du délai laissé aux locataires. Le commandement appliquait le délai de six semaines issu de la loi du 27 juillet 2023. Or, le bail étant antérieur à cette réforme, le délai légal demeurait de deux mois. « Le commandemant fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en laissant aux locataires un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le contrat de bail a été conclu le 21 mars 2008 soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. » (Motifs). Cette méprise n’est toutefois pas fatale en l’espèce, les locataires n’ayant pas réglé dans le délai de deux mois. La décision rappelle ainsi l’importance cruciale de l’application du régime transitoire. La jurisprudence confirme cette exigence de précision dans la rédaction des commandements soumis à la nouvelle loi. « Par conséquent, le bailleur qui a décidé de signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, doit désormais pour tout commandement de payer postérieur à cette date du 29/07/2023, mentionner le nouveau légal délai de six semaines imparti pour régler la dette. » (Tribunal judiciaire de Blois, le 3 décembre 2025, n°24/02955). L’office du juge s’exerce également sur la composition de la dette, excluant les frais de procédure du calcul des loyers impayés.

L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation

Le juge use largement de son pouvoir d’aménagement pour concilier le droit du bailleur et la situation des locataires. Il constate tout d’abord la résiliation de plein droit intervenue au terme du délai de deux mois, faute de paiement. La clause résolutoire a donc produit ses effets, permettant théoriquement l’expulsion. Toutefois, le juge suspend ces effets en accordant des délais de paiement étalés sur vingt-neuf mois. Ce pouvoir discrétionnaire est subordonné à des conditions strictes, remplies en l’espèce. « Il résulte du décompte susvisé que Monsieur et Madame [H] [N] et [U] ont repris les paiements avant l’audience, et ce depuis mars 2025 démontrant ainsi qu’ils disposent des capacités financières suffisantes » (Motifs). La reprise du paiement du loyer courant avant l’audience est une condition sine qua non. La décision opère ainsi une distinction nette entre l’acquisition du droit à la résiliation et son exécution forcée. Elle illustre la finalité sociale de la procédure, visant à éviter l’expulsion lorsque le rattrapage de la dette est possible. Le dispositif détaillé crée un mécanisme conditionnel : le respect des échéances efface rétroactivement la résiliation, tandis qu’un seul défaut la réactive avec des conséquences accrues. Cette solution équilibrée privilégie le maintien dans les lieux tout en garantissant au bailleur le recouvrement de sa créance.