Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a rendu le 27 mars 2026 un jugement (n°24/05582) relatif à la résiliation d’un contrat de location pour impayés. Des bailleurs, personnes physiques, ont donné à bail un logement à des locataires le 19 janvier 2016. Le loyer n’étant plus intégralement payé, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 juillet 2024. Ce commandement mentionnait un délai de six semaines, mais le contrat de bail stipulait un délai de deux mois. Les locataires n’ont réglé que 480 euros pendant la période utile, et la clause résolutoire a été constatée acquise au 5 septembre 2024. Par ailleurs, l’assignation a été notifiée au préfet le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026, et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait été saisie le 9 juillet 2024. Les locataires, ayant repris le paiement du loyer courant, ont sollicité des délais de paiement sur trente-six mois et la suspension de la clause résolutoire. Les bailleurs s’y sont opposés. Le juge a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause, fixé la dette locative à 802 euros au 1er décembre 2025, et accordé un échelonnement sur trente-six mois avec suspension des effets de la clause. La question de droit centrale est celle de la compatibilité entre l’acquisition de la clause résolutoire, acquise en application des stipulations contractuelles et du délai légal, et le pouvoir du juge d’octroyer des délais de paiement suspensifs. En d’autres termes, le juge peut-il, après avoir constaté que la clause résolutoire est acquise, en suspendre les effets par l’octroi de délais de paiement ? Le tribunal a répondu par l’affirmative, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Ce jugement appelle une analyse en deux temps. Il convient d’abord d’examiner les conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire (I). Ensuite, il faut étudier l’aménagement judiciaire de ses effets par l’octroi de délais de paiement (II).
I. La vérification des conditions de recevabilité et d’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal s’est prononcé sur la recevabilité de la demande avant de statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire. Ces deux questions sont liées à la procédure précontentieuse et au respect des délais légaux.
A. La recevabilité de la demande au regard des formalités préalables
Le juge a d’abord examiné la recevabilité de l’action au regard de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte impose, à peine d’irrecevabilité, que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 27 novembre 2024 pour une audience fixée au 8 janvier 2026, soit un délai largement supérieur aux six semaines légales. Le tribunal en déduit que la condition est remplie et déclare l’action recevable. Le juge relève également que les bailleurs, bien que personnes physiques non tenues par cette formalité, ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 juillet 2024, soit deux mois avant l’assignation du 25 novembre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi. Cette saisine anticipée renforce la régularité de la procédure. Le respect strict des délais de notification est essentiel pour protéger le locataire et permettre aux services préfectoraux d’intervenir. La solution retenue est conforme à la jurisprudence, qui rappelle que le délai de six semaines est un délai fixe et ne peut être prorogé : « Le délai prévu à l’article 24, III, de la loi du 6 juillet 1989 ne peut donc être prorogé et expire le 42e jour à zéro heure précédant la veille de la date de l’audience » (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). Le tribunal applique cette règle avec rigueur.
B. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Le contrat de bail contenait une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement d’un terme, le bail serait résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement du 4 juillet 2024, bien qu’évoquant un délai de six semaines, visait cette clause. Le juge considère que, conformément aux stipulations contractuelles, les locataires ont bénéficié d’un délai de deux mois pour apurer leur dette. Le commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, seuls 480 euros ayant été réglés, la clause résolutoire est acquise au 5 septembre 2024. Le tribunal se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer. La Cour d’appel de Douai a précisé que « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus (…) ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). En l’espèce, le contrat avait fixé un délai de deux mois, supérieur au minimum légal de six semaines, ce dont le locataire a bénéficié. Le juge constate donc l’acquisition de la clause à l’issue de ce délai contractuel.
II. L’aménagement judiciaire des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement
Après avoir constaté que la clause résolutoire était acquise, le tribunal a fait usage de son pouvoir d’accorder des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la résiliation.
A. Les conditions légales de l’octroi des délais de paiement
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans au locataire qui est en situation de régler sa dette et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Le paragraphe VII du même article autorise la suspension des effets de la clause résolutoire pendant ces délais. En l’espèce, les locataires démontrent avoir repris le paiement des loyers courants. Leur situation financière est stable : la locataire perçoit un salaire net de 1 686,10 euros et le locataire une allocation adultes handicapés de 1 033,32 euros, pour des charges mensuelles évaluées à 1 000 euros. La dette est modeste (802 euros), et un échéancier de 36 mois aboutit à des mensualités de 22 euros, compatibles avec leurs capacités financières. Le tribunal vérifie ainsi que le locataire est « en situation de régler sa dette locative » comme l’exige la loi. Il accorde donc un échelonnement sur trente-six mois et suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan. La solution est protectrice pour le locataire tout en garantissant le paiement de la dette.
B. La portée de la suspension et le sort de la clause résolutoire
La décision précise que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, conformément à l’article 24 VII. En revanche, tout défaut de paiement, qu’il s’agisse du loyer courant ou de l’échéance de l’arriéré, entraînera la reprise de plein effet de la clause résolutoire, l’exigibilité immédiate du solde de la dette, des intérêts légaux capitalisables et une indemnité d’occupation. Le juge assortit donc la suspension d’une condition résolutoire classique : le non-respect du plan fait renaître la résiliation. Cette solution est conforme à l’équilibre recherché par le législateur entre la protection du logement du locataire et les droits du bailleur. Le tribunal rappelle en outre que la dette ne produit pas d’intérêts pendant l’exécution du plan, ce qui favorise l’apurement. Le jugement illustre ainsi la fonction d’aménagement du juge des contentieux de la protection, qui peut tempérer la rigueur de la clause résolutoire par l’octroi de délais suspensifs, dans le respect des conditions légales et des capacités financières du locataire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article L. 2314-23 du Code du travail En vigueur
Pour les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au 2° de l’article L. 1111-2, la condition de présence dans l’entreprise utilisatrice est de douze mois continus pour y être électeur. Les salariés mis à disposition ne sont pas éligibles dans l’entreprise utilisatrice.
Les salariés mis à disposition qui remplissent les conditions mentionnées au premier alinéa choisissent s’ils exercent leur droit de vote dans l’entreprise qui les emploie ou l’entreprise utilisatrice.
