Le Tribunal judiciaire de Tours, statuant le 27 mars 2026, a été saisi d’un litige opposant un bailleur à sa locataire au sujet d’un contrat de bail portant sur un logement et un atelier attenant. Par acte du 1er février 2023, le bailleur avait loué un bien dont la case » usage d’habitation « était seule cochée, alors qu’un atelier de 140 m² y était annexé. La locataire y autorisa son concubin, entrepreneur individuel, à exercer une activité de réparation automobile dans cet atelier, activité préexistante au bail. Assignée en résiliation du contrat pour manquement à l’usage paisible, la locataire sollicita reconventionnellement la requalification du bail en usage mixte. Parallèlement, le bailleur délivra un congé pour reprise au profit de son fils, le 29 juillet 2025, à échéance au 31 janvier 2026. Le juge a requalifié le contrat en bail mixte, rejeté la demande de résiliation et déclaré frauduleux le congé pour reprise, faute de justification du caractère réel et sérieux de la reprise et en raison du contexte conflictuel. La question de droit centrale consistait à déterminer si la commune intention des parties, révélée par les circonstances de fait, pouvait prévaloir sur la qualification contractuelle littérale, et si un congé pour reprise pouvait être anéanti pour fraude malgré l’existence d’un motif légal. Dans cette décision, le juge des contentieux de la protection a fait prévaloir l’interprétation téléologique du contrat sur sa lettre et sanctionné un abus de droit dans l’exercice de la faculté de reprise.
I. La requalification du contrat de bail par l’interprétation de la commune intention
A. L’effacement de la qualification contractuelle initiale face aux éléments matériels
Le bail litigieux ne portait que la mention » usage d’habitation « , mais l’existence d’un atelier de 140 m² loué pour un loyer modeste de 800 euros par mois contredisait cette qualification univoque. Le juge a souligné qu’une telle dépendance, » qualifiée d’atelier ce qui renvoie à un usage dédié au travail, et pour un loyer si peu élevé […] est inhabituel pour un local à usage d’habitation uniquement « . Cette anomalie factuelle autorisait, en application de l’article 1188 du code civil, à rechercher l’intention réelle des parties au-delà du sens littéral des stipulations. Le comportement du bailleur renforçait cette lecture : dans sa plainte pénale du 30 octobre 2024, il avait reconnu avoir » loué à titre gracieux la partie hangar et cour « au concubin de la locataire, pour lui permettre de démarrer son activité. Ces déclarations, » cohérentes avec les déclarations de Mme [I] mais également avec les éléments matériels « , établissaient que l’activité professionnelle était non seulement tolérée mais consciemment intégrée à l’économie du bail. Ainsi, la simple case cochée ne pouvait faire échec à la réalité des relations contractuelles, le juge substituant à la qualification apparente une qualification conforme à l’intention commune.
B. L’articulation entre clause contractuelle et comportement du bailleur
La décision écarte le moyen du bailleur qui niait toute commune intention de créer un bail mixte. Le juge oppose à cette affirmation les propres propos du bailleur, recueillis dans un procès-verbal d’audition : il y décrit l’installation de l’activité du concubin dès l’entrée dans les lieux et la persistance de cette situation jusqu’à l’altercation d’octobre 2024. La sommation de cesser l’activité, délivrée le 6 novembre 2024, soit une semaine après cette altercation, révèle un revirement opportuniste. Le juge en déduit que le bailleur avait » reconnu dans un premier temps avoir consenti à ce que la caution exerce son activité dans l’atelier pour ensuite, dans un second temps et à une semaine d’intervalle, sommer [le concubin] de cesser cette activité « . Ce comportement contradictoire prive la clause contractuelle de sa force probante. La cour d’appel de Paris a jugé que la résiliation du bail suppose un manquement » grave ou répété « , condition non remplie lorsque le bailleur tolère l’activité sans agir contre d’autres résidents (Cour d’appel de Paris, 28 janvier 2025, n°22/13953). En l’espèce, la tolérance active du bailleur rendait le grief insuffisamment grave pour justifier la résiliation aux torts de la locataire. La requalification s’imposait donc comme la seule issue conforme à l’équité contractuelle et à la réalité des faits.
II. La sanction de la fraude dans l’exercice du droit de reprise
A. L’exigence d’un motif réel et sérieux confrontée à l’absence de justification
Le congé pour reprise, prévu à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, doit être justifié par un motif réel et sérieux. En l’espèce, le bailleur se bornait à indiquer que son fils entendait » fixer sa résidence principale dans les lieux loués « . Aucun élément n’était produit pour étayer cette intention : ni attestation du fils, ni démarche concrète, ni explication sur ses besoins personnels. Le juge relève que » les seuls éléments se rapportant à M. [Y] [A] sont contenus dans le procès-verbal de congé « et que le bailleur » ne fournit pas d’explications sur le besoin de son fils ou son intention réelle « . Cette carence probatoire empêche de vérifier le caractère réel et sérieux de la reprise. En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut refuser la résiliation si le motif est insuffisamment étayé. Ici, l’absence totale de justification autre qu’une formule stéréotypée transforme le congé en un simple moyen d’expulsion déguisé. La cour d’appel de Versailles a rappelé que la gravité d’un manquement doit être appréciée in concreto : un grief » n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail « (Cour d’appel de Versailles, 25 mars 2025, n°24/01465). Par analogie, l’absence de sérieux du motif de reprise empêche le juge de valider le congé.
B. La chronologie litigieuse comme indice de fraude
Le juge insiste sur la chronologie : l’assignation en résiliation du bail avait été délivrée le 27 janvier 2025, soit six mois avant le congé pour reprise du 29 juillet 2025. À cette date, un litige était déjà pendant entre les parties. Le bailleur sollicita en outre la validation du congé dans ses conclusions du 8 janvier 2026, avant même l’expiration du délai de préavis. Cette précipitation révèle que le bailleur » a seulement entendu obtenir l’expulsion de la locataire en faisant un usage frauduleux de sa faculté de reprise « . L’altercation d’octobre 2024, la sommation de novembre 2024, puis l’assignation de janvier 2025 établissent un enchaînement hostile où le congé s’inscrit comme une manœuvre processuelle. Le juge écarte ainsi le motif légal – la reprise pour un descendant – en démontrant qu’il n’est qu’un prétexte pour contourner l’échec de la demande de résiliation principale. Cette analyse s’inscrit dans la logique de l’article 1227 du code civil, qui permet au juge d’apprécier la bonne foi des parties. En l’espèce, la fraude est caractérisée par l’utilisation détournée d’un droit légal pour parvenir à un but étranger à son esprit, justifiant le rejet de la demande de validation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1188 du Code civil En vigueur
Le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.
