Le Tribunal judiciaire de Tours, dans son jugement du 27 mars 2026 (n°25/01539), était saisi d’une demande de constat de résiliation de bail pour impayés. Un bail d’habitation avait été conclu le 21 juillet 2023 entre un office public de l’habitat et un locataire. Un commandement de payer fut délivré le 19 décembre 2024, resté infructueux. Le bailleur assigna le locataire le 13 mars 2025 devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des loyers impayés. L’assignation fut notifiée au préfet le 14 mars 2025. À l’audience, le bailleur actualisa sa créance à 2364,98 € et indiqua que le locataire bénéficiait d’une mesure de réaménagement des dettes imposée par la commission de surendettement le 12 août 2025, plan respecté. Le locataire comparaissait, déclarant travailler en CDI, percevoir 1970 € nets par mois et avoir trois enfants à charge. La question de droit portait sur la possibilité, pour le juge, en présence d’une clause résolutoire acquise et d’un plan de surendettement respecté par le locataire ayant repris le paiement du loyer courant, d’octroyer des délais de paiement et de suspendre les effets de la résiliation. Le tribunal a constaté la résiliation du bail au 20 février 2025, condamné le locataire à payer 2106,30 €, mais l’a autorisé à se libérer selon un échéancier de seize mensualités de 131,57 € et une dix-septième. Il a suspendu les effets de la clause résolutoire durant ces délais, précisant qu’en cas d’apurement intégral la clause serait réputée n’avoir jamais joué, et qu’à défaut de paiement elle reprendrait effet.
I. La régularité procédurale de la demande et l’acquisition de la clause résolutoire
A. La vérification des conditions de recevabilité de l’action
Le tribunal a d’abord examiné la recevabilité de la demande du bailleur. L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation. Le jugement relève que le bailleur a saisi cette commission le 6 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation du 13 mars 2025. Cette condition est donc remplie. Ensuite, l’article 24 III de la même loi, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, exige que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. La notification au préfet a eu lieu le 14 mars 2025 pour une audience fixée au 20 novembre 2025. Ce délai est strictement respecté. La Cour de cassation a précisé que » ce délai doit être assimilé à un délai exprimé en jours et se calcule en remontant dans le temps à partir de la date d’audience, sans compter le jour de l’audience « et qu’il » ne peut donc être prorogé et expire le 42e jour à zéro heure précédant la veille de la date de l’audience « (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). En l’espèce, la notification est intervenue plus de six semaines avant l’audience, ce qui satisfait à cette exigence. Ainsi, le tribunal a jugé l’action recevable.
B. La constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire
Le bail contenait une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que » toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux « . Le commandement délivré le 19 décembre 2024 reproduisait la clause et les mentions légales. Le locataire n’a pas réglé l’arriéré dans le délai de deux mois. Le tribunal en a déduit que les conditions d’acquisition de la clause étaient réunies au 20 février 2025. Il a donc constaté la résiliation du bail à cette date. Cette constatation est conforme aux dispositions légales et à la jurisprudence constante, qui exigent seulement la vérification du respect des formalités et de l’absence de paiement dans le délai.
II. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en raison du plan de surendettement
A. L’application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 en présence d’un plan de surendettement
Le locataire bénéficiait d’une mesure de réaménagement des dettes imposée par la commission de surendettement le 12 août 2025, prévoyant un plan sur trois ans. Le tribunal a relevé que le locataire avait repris le paiement du loyer courant depuis mars 2025 et respectait les mesures imposées. L’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, lorsqu’une procédure de surendettement est ouverte et que le bailleur en a été avisé, » le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers « . Le tribunal s’est conformé à cette disposition en reprenant la capacité de remboursement retenue par la commission. Il a ainsi accordé au locataire un échéancier de seize mensualités de 131,57 € et une dix-septième pour solder la dette, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire. Cette solution est parfaitement conforme à la lettre de l’article 24 VI, qui impose au juge d’accorder ces délais dès lors que les conditions sont réunies.
B. Les conséquences de l’octroi des délais : suspension conditionnelle et risque de reprise de la clause
Le jugement a suspendu les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des délais. Il a précisé qu’en cas d’apurement intégral, la clause serait réputée n’avoir jamais joué. En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant, la clause reprendrait ses effets, le solde deviendrait immédiatement exigible et l’expulsion serait ordonnée. Ce dispositif est conforme à l’économie de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés, avec une condition résolutoire. La décision protège ainsi le locataire tout en préservant les intérêts du bailleur. Elle illustre l’articulation entre le droit au logement et les contraintes du surendettement. La portée de ce jugement est double : d’une part, il confirme l’obligation pour le juge d’accorder les délais issus du plan de surendettement lorsque les conditions de l’article 24 VI sont remplies ; d’autre part, il rappelle que la suspension des effets de la clause résolutoire n’est que conditionnelle, ce qui maintient une pression sur le locataire pour assurer le respect de l’échéancier. Cette solution s’inscrit dans la tendance jurisprudentielle visant à concilier la protection des débiteurs locataires avec la sécurité des créances des bailleurs.
