Le Tribunal judiciaire de Tours, statuant en formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 un jugement (n°25/01557) relatif à un litige locatif. Un bail d’habitation avait été conclu le 30 juin 2021. Des impayés de loyers et charges ont conduit le bailleur à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 décembre 2024, pour un montant de 2904,19 euros. La locataire n’ayant pas régularisé dans le délai de deux mois, le bailleur a assigné devant le tribunal afin de voir constater la résiliation du bail et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré. La locataire, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience. Le jugement, réputé contradictoire, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 18 février 2025, condamne la locataire à payer 5077,65 euros au titre des impayés arrêtés au 18 novembre 2025, mais lui accorde un délai de 36 mois pour se libérer de cette dette, suspend les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, et prévoit qu’en cas de non-respect des échéances, l’expulsion pourra être poursuivie. La question centrale est celle de l’office du juge face à une clause résolutoire contractuelle et à la demande de délais de paiement d’une locataire défaillante à l’audience, en conciliant les droits du bailleur et la protection du logement. La solution retenue démontre une application mesurée des textes, mêlant constat de la résiliation et octroi de délais suspensifs.
I. La régularité de la constatation de la clause résolutoire
Le tribunal vérifie d’abord les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire avant d’en tirer les conséquences.
A. Le respect des exigences légales et contractuelles
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi du 27 juillet 2023, impose que la clause résolutoire ne produise effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le commandement délivré le 17 décembre 2024 mentionnait un délai de deux mois, plus long que le minimum légal. Le tribunal écarte donc la règle des six semaines et applique le délai contractuel de deux mois, la locataire n’ayant pas payé dans ce délai. Cette solution est conforme à la jurisprudence qui admet qu’un délai plus favorable au locataire peut être stipulé. Le commandement reproduisait la clause résolutoire, les dispositions légales et la faculté de saisir le fonds de solidarité pour le logement, répondant ainsi aux exigences de l’article 24. La Cour d’appel de Rennes, dans un arrêt du 26 février 2025, a rappelé que « l’existence d’un tel grief n’est pas établie » lorsque le locataire ne démontre aucun préjudice né de l’imprécision du délai (Cour d’appel de Rennes, 26 février 2025, n°24/03287). Ici, le tribunal retient implicitement que la locataire, qui a cessé tout paiement après le commandement, ne peut invoquer un grief. Les conditions de forme et de fond sont donc remplies.
B. Le contrôle judiciaire sur le contenu du commandement
Le tribunal ne se limite pas à constater l’absence de paiement ; il exerce un contrôle sur les sommes réclamées. Il écarte les frais de commissaire de justice (278,76 euros) qui relèvent des dépens, et les pénalités mensuelles de 7,62 euros pour défaut de réponse à une enquête d’occupation (38,10 euros), faute de preuve d’envoi. Il déduit également 480,25 euros correspondant à un loyer de parking/garage non prévu au bail. Cette vérification d’office, fondée sur l’article 24 V de la loi de 1989, garantit que la clause résolutoire ne joue que sur une dette certaine et liquide. Le tribunal réduit ainsi la créance de 5874,76 euros à 5077,65 euros. Ce contrôle rigoureux s’inscrit dans la protection du locataire et évite que la résiliation ne soit prononcée sur des sommes indues. La recevabilité de l’action est par ailleurs établie, comme le rappelle la Cour d’appel de Lyon : « une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture du Rhône et les bailleurs ayant saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions » (Cour d’appel de Lyon, 9 avril 2025, n°22/05664). Le jugement mentionne cette notification, confortant la régularité procédurale.
II. L’office du juge dans l’octroi des délais de paiement suspensifs
Après avoir constaté la résiliation, le tribunal use de son pouvoir d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause.
A. Les conditions légales de suspension malgré l’absence de la locataire
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, la locataire n’a pas comparu, mais le tribunal relève qu’elle a repris le paiement du loyer courant et a effectué des règlements importants en avril et mai 2025 (5000 euros), réduisant sensiblement la dette. Bien qu’aucun justificatif de ressources n’ait été fourni, ces éléments objectifs démontrent sa capacité à payer. Le tribunal exerce alors son pouvoir d’office, comme le prévoit la loi. Il écarte l’absence de comparution comme obstacle, estimant que la présence à l’audience aurait entraîné une perte de revenu. Cette approche pragmatique favorise l’accès à la justice des locataires précaires. La condition de reprise du loyer courant est remplie, autorisant la suspension des effets de la clause résolutoire, conformément à la lettre de l’article 24 V.
B. La conciliation proportionnée entre droit de propriété et droit au logement
Le tribunal se réfère à l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et à la jurisprudence de la Cour européenne. Il apprécie la proportionnalité de l’atteinte au domicile. La locataire vit dans le logement depuis 2021, son intérêt à demeurer est élevé. Malgré une dette encore importante (5077,65 euros), elle a prouvé par ses versements antérieurs qu’elle pouvait s’acquitter de mensualités. Le tribunal accorde 36 mois de délais avec des mensualités de 120 euros en sus du loyer courant. Il suspend les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Si le paiement est respecté, la clause est réputée n’avoir jamais joué ; en cas de défaut, l’expulsion redevient possible. Cette solution équilibrée préserve le droit de propriété du bailleur tout en protégeant le logement du locataire. La Cour d’appel de Rennes, dans la même logique, a rejeté la nullité du commandement faute de grief de la part du locataire (Cour d’appel de Rennes, 26 février 2025, n°24/03287), confirmant que le juge peut moduler les effets de la clause. En l’espèce, le tribunal fait preuve de mesure, évitant une expulsion immédiate tout en maintenant une pression sur la locataire. La solution s’inscrit dans une tendance jurisprudentielle protectrice du logement familial, sans méconnaître les intérêts du créancier.
