Par un jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours était saisi d’une demande aux fins de constat de résiliation de bail pour défaut de paiement. Un contrat de location avait été conclu le 19 décembre 2022 entre un bailleur, office public de l’habitat, et un locataire. Un commandement de payer visant la clause résolutoire fut signifié le 11 février 2025 pour une somme en principal de 2 075,49 euros. Le locataire ne régla que 100 euros pendant le délai de deux mois. Le bailleur avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 février 2025 et l’assignation avait été notifiée au préfet le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026. Le locataire, non comparant, n’avait pas contesté la dette, dont le montant actualisé s’élevait à 3 191,52 euros au 6 janvier 2026.
La procédure avait débuté par une assignation devant le tribunal judiciaire. Le bailleur demandait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré et l’expulsion. Le juge devait vérifier la recevabilité de la demande au regard des formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’interrogeait également sur l’opportunité d’accorder des délais de paiement au locataire, lequel avait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. La question de droit centrale était de savoir si le juge pouvait, tout en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, en suspendre les effets en accordant au locataire des délais de paiement, dans le respect des exigences légales de recevabilité et de fond. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 12 avril 2025, condamné le locataire à payer la somme de 3 191,52 euros, et accordé un échelonnement de la dette sur 29 mois, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais.
I. Une recevabilité conditionnée par le strict respect des formalités pré-contentieuses
A. La saisine de la CCAPEX et la notification au préfet comme préalables impératifs
Le tribunal a d’abord examiné la recevabilité de la demande au regard des prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte impose, pour les bailleurs personnes morales, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Le juge a relevé que » le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 7 février 2025 « , et en a déduit que » sa demande est donc recevable à ce titre « . Cette vérification est conforme à la lettre de la loi, qui érige cette formalité en condition de recevabilité. Le juge s’est ensuite assuré du respect du délai de six semaines entre la notification de l’assignation au préfet et l’audience. Il a constaté que » l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026 « . La haute juridiction a récemment rappelé que, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, » l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience « (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). En l’espèce, le juge a donc rigoureusement appliqué cette exigence procédurale, garantissant ainsi la régularité de la saisine.
B. La vérification de la régularité de l’assignation en l’absence de comparution du défendeur
Le locataire, bien que régulièrement cité à personne, n’a pas comparu. Le tribunal a donc dû qualifier la nature du jugement. En application des articles 472, 473 et 474 du code de procédure civile, il a jugé que le jugement était réputé contradictoire dès lors que la décision était susceptible d’appel et que la citation avait été délivrée à personne. Le juge a ainsi statué sur le fond, comme l’y autorise l’article 472. Il a précisé que » le présent jugement est réputé contradictoire et en premier ressort « . Cette qualification est essentielle, car elle ouvre la voie à un éventuel appel et évite au locataire défaillant les rigueurs du jugement par défaut. En l’absence de contestation, le tribunal s’est fondé sur les pièces produites par le bailleur pour apprécier le bien-fondé de la demande. Cette approche est classique en matière de contentieux locatif, où la défaillance du défendeur ne dispense pas le juge de vérifier la régularité et le sérieux de la demande.
II. L’articulation entre constat de la résiliation et octroi de délais judiciaires
A. L’acquisition de la clause résolutoire et le caractère bien fondé de la créance
Sur le fond, le tribunal a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Le contrat de bail prévoyait une résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement du 11 février 2025 était demeuré infructueux, le locataire n’ayant versé que 100 euros. Le juge a donc estimé que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 avril 2025 « . Il a ensuite fixé le montant de la dette locative à 3 191,52 euros, sur la base du décompte fourni par le bailleur, conformément à l’article 1353 du code civil. En l’absence de contestation, le juge a pu considérer que cette créance était certaine, liquide et exigible. La condamnation au paiement a été assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement. Cette solution est conforme à la jurisprudence constante qui impose au bailleur de prouver l’existence de sa créance, ce qu’il a fait en produisant le bail et le décompte.
B. La suspension conditionnelle des effets de la clause résolutoire par l’octroi de délais de paiement
Le tribunal a toutefois fait usage de la faculté prévue à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Il a constaté que le locataire versait 500 euros par mois depuis septembre 2025, soit 113,69 euros au-delà du loyer courant. Il a estimé que » cette somme excède de 113,69 euros le montant de son loyer courant, ce qui permettrait à M. [J] de rembourser l’ensemble de sa dette dans un délai de 29 mois « . En conséquence, le juge a accordé un échelonnement sur 29 mois, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan. Il a précisé que si les délais étaient respectés, la clause serait réputée n’avoir jamais été acquise. En revanche, tout impayé entraînerait la reprise de plein droit des effets de la clause, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion. Cette décision illustre la volonté du législateur de favoriser le maintien dans les lieux des locataires de bonne foi, tout en préservant les droits du bailleur. Le juge a su concilier le constat de la résiliation acquise avec une mesure d’apurement, dans le cadre d’une politique sociale de prévention des expulsions. La portée de cette décision est importante : elle rappelle que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier la situation du locataire et adapter la sanction à sa capacité de paiement, sans remettre en cause le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 473 du Code de procédure civile En vigueur
Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
Article 474 du Code de procédure civile En vigueur
En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
