Le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a rendu une décision relative à la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés locatifs. Un office public de l’habitat avait consenti un bail à une locataire le 28 septembre 2020. Face à des impayés, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 décembre 2024, demeuré infructueux. Il a ensuite assigné la locataire le 16 avril 2025 devant le tribunal judiciaire pour voir constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion et la condamnation au paiement des loyers impayés. L’assignation a été notifiée au préfet le 18 avril 2025. À l’audience, la locataire a comparu et sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant percevoir un revenu mensuel de 1480 euros et avoir deux enfants à charge.
Le tribunal a dû déterminer si la demande du bailleur était recevable au regard des obligations de notification prévues par la loi du 6 juillet 1989, et si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. Il a constaté que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avait eu lieu le 25 juillet 2022 et que la notification au préfet avait été effectuée plus de six semaines avant l’audience. Le juge a relevé que le bail avait été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, de sorte que le délai de deux mois suivant le commandement de payer restait applicable. Le commandement n’ayant pas été suivi de paiement dans ce délai, la clause résolutoire était acquise au 18 février 2025. Le tribunal a toutefois accordé à la locataire des délais de paiement sur onze mois, suspendu les effets de la clause résolutoire et conditionné son effacement au respect des échéances.
Cette décision illustre la tension entre les exigences procédurales strictes encadrant l’action en résiliation de bail pour impayés et la volonté du juge de préserver le logement du débiteur. Il convient d’examiner d’une part l’affirmation des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire (I), et d’autre part la manifestation par le juge de son pouvoir modérateur (II).
I. L’affirmation rigoureuse des conditions de l’acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a vérifié avec minutie le respect des obligations procédurales préalables à l’action, puis a constaté que les conditions de fond de la résiliation étaient réunies.
A. La vérification des obligations procédurales de notification
La loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur qui sollicite la constatation de la résiliation du bail pour impayés de respecter un double formalisme. L’article 24 II prévoit que le bailleur personne morale doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives avant de délivrer l’assignation. En l’espèce, le bailleur justifiait avoir informé la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés dès le 25 juillet 2022. Le tribunal a considéré que » cette saisine est réputée constituée dans la mesure où la situation d’impayés perdure depuis cette date « . Cette appréciation pragmatique permet d’éviter un formalisme excessif lorsque la dette est ancienne et continue. L’article 24 III impose également la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département. La copie de l’assignation a été notifiée au préfet le 18 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Comme le rappelle la cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 27 février 2025, le bailleur personne physique doit notifier l’assignation » au moins deux mois avant l’audience « , mais le texte applicable aux bailleurs personnes morales renvoie à un délai de six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023. Le tribunal a donc déclaré l’action recevable.
B. La constatation des conditions de fond de la résiliation
L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail a été conclu le 28 septembre 2020, soit avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Le tribunal a précisé que » l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement à son entrée en vigueur « . Cette solution garantit la sécurité juridique des contrats en cours en maintenant le délai applicable à la date de leur conclusion. Le commandement de payer avait été délivré le 17 décembre 2024 et reproduisait la clause résolutoire ainsi que les mentions légales. La locataire n’ayant pas réglé l’arriéré dans les deux mois, le tribunal a constaté que » les conditions d’acquisition de la clause résolutoiresont réunies au 18 février 2025 « . Toutefois, le constat de la résiliation n’entraîne pas mécaniquement l’expulsion, le juge disposant d’un pouvoir d’appréciation.
II. La manifestation du pouvoir modérateur du juge face à la situation du débiteur
Après avoir constaté la résiliation, le tribunal a exercé ses prérogatives pour vérifier le montant de la dette et accorder des délais de paiement, conformément à la finalité sociale de la loi.
A. Le contrôle judiciaire du montant de la créance locative
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Le tribunal a exercé ce contrôle avec rigueur. Il a écarté les frais de commissaire de justice à hauteur de 250,36 euros, considérant qu’ils » ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens « . Il a également exclu une pénalité mensuelle de 7,62 euros imposée pour défaut de réponse à une enquête sur l’occupation du logement, le bailleur n’ayant pas justifié » que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies « . Enfin, le tribunal a retranché une somme de 85,68 euros correspondant à une majoration pour défaut d’assurance, le bailleur n’ayant pas démontré avoir souscrit un contrat d’assurance pour le compte de la locataire comme l’y autorise l’article 7g de la loi. Cette vérification d’office illustre la protection accordée au locataire contre des charges indues. La dette a ainsi été réduite de 2010,94 euros à 1575,84 euros.
B. L’octroi des délais de paiement comme instrument de maintien dans les lieux
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, la locataire avait repris le paiement du loyer courant depuis juillet 2025. Elle percevait un revenu mensuel de 1480 euros, avait deux enfants à charge et proposait un plan d’apurement. Le tribunal a relevé qu’elle » fait des efforts importants de règlement depuis cette date afin d’apurer la dette locative « et qu’elle dispose de ressources suffisantes. Il lui a accordé onze mensualités de 150 euros, avec un solde à la onzième échéance, et a suspendu les effets de la clause résolutoire. Si les délais sont respectés, la clause sera réputée n’avoir jamais joué. Cette solution concilie les intérêts du créancier et la protection du logement du débiteur, conformément à l’esprit des textes. Comme le rappelle la cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 4 mars 2025, les bailleurs personnes morales doivent respecter un délai de deux mois entre la saisine de la commission et l’assignation, mais une fois l’action engagée, le juge conserve son pouvoir d’appréciation. En cas de non-respect des échéances, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion pourra être ordonnée, avec toutes les garanties procédurales prévues par le code des procédures civiles d’exécution.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article R. 142-1 du Code de la sécurité sociale En vigueur
Les réclamations relevant de l’article L. 142-4 formées contre les décisions prises par les organismes de sécurité sociale et de mutualité sociale agricole de salariés ou de non-salariés sont soumises à une commission de recours amiable composée et constituée au sein du conseil, du conseil d’administration ou de l’instance régionale de chaque organisme.
Cette commission doit être saisie dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision contre laquelle les intéressés entendent former une réclamation.
Article R. 142-18 du Code de la sécurité sociale En vigueur
Les requérants ou leurs ayants droit qui doivent quitter leur commune de résidence ou celle de leur lieu de travail pour répondre à la convocation d’un médecin expert ou d’un médecin consultant désigné par une juridiction mentionnée à la présente section en première ou seconde instance en application du présent titre sont indemnisés de leurs frais de déplacement et de séjour dans les conditions fixées par le décret n° 2006-781 du 3 juillet 2006 , sans préjudice de l’application des articles R. 322-10-1, R. 322-10-2, R. 322-10-4 R. 322-10-6 et R. 322-10-7.
Afin de bénéficier du remboursement de l’un des transports mentionnés aux 1° et 2° de l’article R. 322-10-1 et des frais de transport de la personne l’accompagnant en application de l’article R. 322-10-7, le requérant en fait la demande dans sa requête. Le bénéfice de ce remboursement est soumis à l’avis conforme du médecin expert ou consultant qui examine la demande du requérant sur la base des pièces que ce dernier a jointes à sa requête.
S’il n’en a pas fait la demande dans sa requête, le requérant peut bénéficier du remboursement des frais prévus à l’alinéa précédent, s’il justifie auprès de son organisme de prise en charge d’une prescription médicale de transport dans les conditions prévues par les articles R. 322-10 à R. 322-10-7.
