Par jugement contradictoire en premier ressort, le tribunal judiciaire de Tours, statuant en sa formation de juge des contentieux de la protection, a rendu le 27 mars 2026 une décision relative à la résiliation d’un bail d’habitation pour impayés. Un bailleur personne morale avait donné à bail un logement à un locataire le 22 juin 2020. Faute de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 23 septembre 2024. Ce commandement est resté infructueux. Le bailleur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 février 2025, puis a assigné le locataire devant le tribunal. L’assignation a été notifiée au préfet le 10 avril 2025. L’audience s’est tenue le 8 janvier 2026. Le locataire ne contestait pas le montant de la dette et un accord sur un échéancier de 200 euros par mois était déjà en cours depuis octobre 2025.
La question de droit principale portait sur les conditions de recevabilité de l’action du bailleur personne morale, à la fois au regard du délai de saisine de la CCAPEX et de la notification au préfet, ainsi que sur les pouvoirs du juge pour constater l’acquisition de la clause résolutoire tout en accordant des délais de paiement. Le tribunal a déclaré l’action recevable, constaté que la clause résolutoire était acquise au 24 novembre 2024, condamné le locataire à payer 2 837,50 euros, mais lui a accordé un échelonnement sur quinze mois avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais. La décision articule ainsi un équilibre entre la protection du bailleur et le maintien dans les lieux du locataire de bonne foi.
I. La rigueur procédurale imposée au bailleur personne morale
A. L’exigence d’une saisine préalable de la CCAPEX
L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales, autres que certaines sociétés civiles familiales, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. Le juge a vérifié que le bailleur justifiait d’un signalement effectué le 3 février 2025. Il en a déduit que la demande était recevable à ce titre. Cette exigence procédurale, réaffirmée par la jurisprudence récente, constitue une protection essentielle du locataire. La Cour d’appel de Versailles a ainsi rappelé que » les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives « (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le tribunal de Tours applique strictement cette règle dont le non-respect entraîne une irrecevabilité de plein droit.
B. La notification régulière de l’assignation au préfet
Le troisième alinéa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, impose que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, sous peine d’irrecevabilité. La Cour de cassation a précisé que cette notification doit être faite » à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience « (Cass. Autre, 6 novembre 2025, n°25-70.018). En l’espèce, l’assignation dénoncée le 10 avril 2025 pour une audience du 8 janvier 2026 respectait largement le délai. Le tribunal a donc déclaré l’action recevable. Cette double condition procédurale, cumulative et d’ordre public, encadre strictement l’accès au juge pour le bailleur personne morale. La décision s’inscrit dans une volonté de prévenir les expulsions en permettant un dialogue préalable et une information de l’autorité administrative.
II. L’aménagement judiciaire de la clause résolutoire acquise
A. La constatation de la résiliation de plein droit du bail
Le juge a relevé que le commandement de payer du 23 septembre 2024 visait la clause résolutoire stipulée au contrat. Bien que ce commandement mentionnât un délai de six semaines, il renvoyait aux stipulations contractuelles qui accordaient deux mois au locataire pour apurer sa dette. Aucun paiement n’étant intervenu dans ce délai, la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 24 novembre 2024, soit deux mois après le commandement. Le tribunal a donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lequel prévoit que la clause ne produit effet que six semaines après un commandement infructueux, mais laisse place à la volonté des parties. Ici, le contrat prévoyait un délai plus long, bénéfique au locataire. Le juge a simplement appliqué la convention, sans se substituer à elle. La dette locative, établie à 2 837,50 euros après déduction des frais de contentieux, a été fixée sur la base du décompte non contesté et des principes de l’article 1353 du code civil.
B. L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause
L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, à la demande d’une partie ou d’office, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans au locataire qui a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ces délais suspendent les effets de la clause résolutoire. En l’espèce, les parties s’étaient déjà accordées sur un échéancier de 200 euros par mois depuis octobre 2025. Le juge a entériné cet accord en accordant un plan de quinze mois, avec une dernière mensualité soldant la dette. Il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais et précisé qu’en cas de respect, la clause serait réputée n’avoir jamais joué. En revanche, tout impayé dans les quinze jours suivant une mise en demeure entraînerait la reprise de la clause, l’exigibilité immédiate du solde et l’expulsion. Cette solution équilibrée permet au locataire de se maintenir dans les lieux tout en garantissant au bailleur le recouvrement de sa créance. Le juge a fait usage de son pouvoir souverain d’appréciation sans méconnaître les droits du bailleur, rappelant que l’exécution provisoire est de droit. Le sort des dépens et le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile achèvent de caractériser un traitement individualisé de la situation.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1353 du Code civil En vigueur
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
