Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a rendu le 27 mars 2026 un jugement dans un litige opposant un bailleur personne morale à un locataire. Le bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 janvier 2025, puis assigné le locataire aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement. Le locataire, qui avait partiellement réglé sa dette, sollicitait des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, invoquant une amélioration de sa situation professionnelle. La question de droit centrale était de savoir si le juge pouvait accorder des délais de paiement au locataire alors que celui-ci n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, condition pourtant posée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour suspendre la clause résolutoire. Le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mars 2025, condamné le locataire à payer 6 700,49 euros, et autorisé celui-ci à se libérer de sa dette en vingt-quatre mensualités de cent euros, tout en refusant de suspendre la clause résolutoire faute de reprise du paiement du loyer courant. Cette solution offre une illustration instructive de l’articulation entre le dispositif spécifique de suspension de la clause résolutoire et le pouvoir général du juge d’accorder des délais de paiement.
I. Une recevabilité de l’action conditionnée par un strict respect des prérequis procéduraux
A. La double exigence de saisine préalable de la CCAPEX et de notification au préfet
Le tribunal rappelle d’abord les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, qui imposent aux bailleurs personnes morales, sous peine d’irrecevabilité de la demande, de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail. En l’espèce, le bailleur justifie avoir effectué ce signalement le 23 janvier 2025, soit avant l’assignation. Le juge écarte donc toute irrecevabilité sur ce fondement. Il vérifie également le respect de l’obligation de notification de l’assignation au préfet, prévue à l’article 24 III de la même loi, au moins six semaines avant l’audience. L’assignation ayant été notifiée au préfet le 28 avril 2025 pour une audience du 8 janvier 2026, le délai est respecté. Le tribunal se montre ainsi particulièrement attentif au respect des formalités protectrices du locataire, en conformité avec la jurisprudence récente. La Cour d’appel de Versailles a en effet souligné que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le juge de Tours se conforme à cette interprétation rigoureuse.
B. Les conséquences de la régularité procédurale sur la suite du litige
La déclaration de recevabilité de l’action permet au juge d’examiner le fond de la demande. En l’espèce, le commandement de payer délivré le 21 janvier 2025, visant la clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, est conforme aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. La Cour d’appel de Douai a rappelé que « la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit ses effets que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (Cour d’appel de Douai, 6 mars 2025, n°23/03351). Le locataire n’ayant réglé que 865 euros durant ce délai, le juge constate que les conditions de la clause résolutoire sont réunies au 22 mars 2025. Cependant, la recevabilité de l’action ouvre également la voie à une éventuelle suspension de la clause résolutoire si le locataire remplit les conditions légales, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
II. Un pouvoir judiciaire d’octroi de délais de paiement dissocié du mécanisme de suspension de la clause résolutoire
A. Le refus de suspendre la clause résolutoire faute de reprise intégrale du loyer courant
Le locataire sollicitait la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 subordonne cette suspension à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le dernier paiement remonte au 2 décembre 2025, alors que le loyer de décembre 2025 est de 614,70 euros. Le locataire n’a donc pas satisfait à cette exigence. Le juge en tire logiquement la conséquence que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus. Il fait ainsi une application stricte des conditions légales, rappelant que « les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge » uniquement si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant. Cette position est classique : la reprise du paiement est une condition sine qua non de la suspension de la clause résolutoire, afin d’éviter que les délais ne deviennent un moyen de perpétuer l’impayé sans effort réel. Le locataire ne peut donc bénéficier du dispositif protecteur de l’article 24 VII.
B. L’octroi de délais de paiement sur le fondement du droit commun malgré l’absence de reprise du loyer courant
Le juge constate pourtant que le locataire a obtenu un emploi en CDI et paraît en capacité de rembourser sa dette. Il se fonde alors sur l’article 1343-5 du code civil pour accorder des délais de paiement sur vingt-quatre mois, par mensualités de cent euros, tout en rappelant que le locataire doit continuer à payer le loyer courant. Cette solution mérite attention. En effet, le mécanisme spécifique de la loi de 1989 (article 24 V et VII) conditionne les délais à la reprise du paiement du loyer courant. Mais le juge estime que le pouvoir général d’octroi de délais de paiement prévu par le code civil subsiste indépendamment, même en matière de baux d’habitation, dès lors que le locataire ne remplit pas les conditions de l’article 24. Il opère ainsi une distinction entre la suspension de la clause résolutoire, qui suppose la reprise du paiement, et les simples délais de paiement, que le juge peut accorder en fonction de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Cette dissociation est cohérente : les délais de l’article 1343-5 n’ont pas pour effet de remettre en cause la résiliation du bail, mais seulement d’aménager le paiement de la dette. Le juge prend soin de préciser que le locataire devra en outre s’acquitter du loyer courant, ce qui préserve les intérêts du bailleur. La portée de cette décision est significative : elle rappelle que le juge conserve un pouvoir d’appréciation pour éviter une expulsion immédiate, même lorsque les conditions strictes de la loi spéciale ne sont pas réunies, à condition de motiver sa décision sur la capacité du débiteur et l’absence de préjudice excessif pour le créancier.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 1382 du Code civil En vigueur
Les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes, et dans les cas seulement où la loi admet la preuve par tout moyen.
Article 1343-5 du Code civil En vigueur
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.
