Par un jugement contradictoire en date du 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a été saisi d’une demande de constat de résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers.
Un contrat de location avait été conclu le 7 juillet 2016 entre une société bailleresse et une locataire. Des impayés étant survenus, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 4 février 2025. La bailleresse a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 février 2025, puis a assigné la locataire devant le tribunal. L’assignation a été notifiée au préfet le 28 avril 2025. À l’audience du 8 janvier 2026, la locataire a comparu et les parties se sont accordées sur le principe d’un échelonnement de la dette.
La question de droit centrale portait sur la recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail au regard des obligations préalables à l’assignation, ainsi que sur les conditions dans lesquelles le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Le tribunal a déclaré l’action recevable, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 5 avril 2025, a condamné la locataire à payer la somme de 3 690,64 euros, mais lui a accordé un échelonnement sur trente-six mois, suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période.
Il s’agit désormais d’analyser la rigueur avec laquelle le juge a vérifié les conditions de recevabilité de l’action, puis d’examiner la solution retenue quant à l’octroi des délais de paiement.
I. Une recevabilité strictement contrôlée par le juge
Le tribunal s’est assuré du respect des deux obligations procédurales préalables à l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail. D’une part, il a vérifié la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. D’autre part, il a contrôlé la notification de l’assignation au représentant de l’État.
A. La saisine préalable de la CCAPEX
En application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale doit, à peine d’irrecevabilité, saisir la commission deux mois avant de délivrer l’assignation. Le juge a relevé que le signalement avait été effectué le 7 février 2025, soit antérieurement à l’assignation. Il en a déduit que cette condition était remplie. La décision s’inscrit dans une lecture littérale du texte, qui impose un délai de carence de deux mois. La jurisprudence confirme cette exigence, rappelant que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). Le tribunal a donc fait une application rigoureuse de cette règle, garantissant la protection du locataire contre une expulsion précipitée.
B. La notification régulière au préfet
L’article 24 III de la même loi impose, à peine d’irrecevabilité, que l’assignation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’huissier a dénoncé l’acte le 28 avril 2025 pour une audience fixée au 8 janvier 2026. Le délai était donc largement respecté. Le juge a ainsi validé la recevabilité de la demande sur ce second point. Cette double vérification illustre la volonté du législateur d’encadrer strictement les actions en résiliation de bail, afin de permettre aux services administratifs d’organiser une éventuelle mesure d’accompagnement social. Le tribunal s’est montré fidèle à cet esprit.
II. Un aménagement pragmatique de la clause résolutoire
Après avoir constaté l’acquisition de la clause résolutoire, le juge a accordé des délais de paiement à la locataire, suspendant ainsi les effets de la résiliation. Cette solution concilie les intérêts du bailleur et la situation précaire du locataire.
A. Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
Le bail prévoyait une clause résolutoire stipulant une résiliation de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement a été délivré le 4 février 2025. Le juge a écarté des causes du commandement les frais de contentieux, ramenant la dette à 1 526,18 euros. Constatant qu’aucun paiement n’était intervenu dans les deux mois – les rappels d’aide personnalisée au logement perçus en mars 2025 étant affectés au mois de février – il a fixé l’acquisition de la clause au 5 avril 2025. Ce raisonnement est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui subordonne l’effet de la clause résolutoire à un commandement demeuré infructueux pendant un délai minimal de six semaines, le bailleur pouvant prévoir un délai plus long. En l’espèce, le contrat prévoyait deux mois, plus favorable au locataire. La solution est donc juridiquement orthodoxe.
B. L’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause
L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans, à condition que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’espèce, la locataire avait effectué un versement en janvier 2026, mais ses paiements antérieurs étaient irréguliers. Le tribunal a relevé sa situation de précarité : absence d’emploi, trois enfants à charge, revenus incertains du conjoint. Malgré l’accord des parties sur des mensualités de 521,53 euros, le juge a réduit les échéances à 102,52 euros par mois sur trente-six mois, estimant que cet échéancier était plus réaliste. Il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais. Cette décision est empreinte de réalisme social : elle évite l’expulsion tout en préservant le droit du bailleur au recouvrement de sa créance. Le juge a fait usage de son pouvoir souverain d’appréciation, conformément à la loi. La portée de cette solution est notable : elle rappelle que le juge n’est pas lié par l’accord des parties lorsque celui-ci risque de compromettre la viabilité du plan d’apurement. En cela, le tribunal s’inscrit dans une logique de protection du locataire en difficulté, sans méconnaître les droits du bailleur.
