Le 27 mars 2026, le tribunal judiciaire de Tours, juge des contentieux de la protection, a rendu un jugement réputé contradictoire en premier ressort (n°25/02110). Un bailleur, personne morale, avait consenti le 30 septembre 2014 un bail d’habitation à un locataire. En raison d’impayés, le bailleur fit délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 décembre 2024, après avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le même jour. L’assignation fut délivrée le 5 mai 2025 et notifiée au préfet plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026. Le locataire, bien que régulièrement cité à personne, ne comparaît pas. Le bailleur demande le constat de la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif. Le tribunal déclare l’action recevable, constate l’acquisition de la clause résolutoire au 17 février 2025, ordonne l’expulsion et condamne le locataire à payer 4 196,71 euros, avec intérêts au taux légal, ainsi qu’aux dépens. La question de droit est de savoir si le commandement de payer, mentionnant le délai légal de six semaines mais visant une clause contractuelle prévoyant un délai de deux mois, peut déclencher valablement ce délai contractuel, et si les formalités préalables de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées. Le tribunal a retenu que le locataire avait bénéficié du délai de deux mois prévu au contrat et que les conditions de recevabilité étaient remplies.
I. La rigueur procédurale de l’action en constat de résiliation
A. Le respect des formalités préalables imposées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Le tribunal vérifie scrupuleusement chaque étape procédurale avant d’examiner le fond. L’article 24‑II de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur personne morale de saisir la CCAPEX au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation, sous peine d’irrecevabilité. En l’espèce, le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 16 décembre 2024. La demande est donc recevable à ce titre. De même, l’article 24‑III exige la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. L’assignation a été dénoncée au préfet le 5 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 8 janvier 2026. Le tribunal en déduit que la demande est recevable. Cette double vérification reflète l’exigence légale de prévention des expulsions, voulue par le législateur pour favoriser le maintien dans les lieux et permettre une éventuelle mesure de grâce. Le juge applique strictement ces conditions de recevabilité, sans les assouplir, même en l’absence de contestation du défendeur. Il garantit ainsi la loyauté de la procédure et la protection du locataire défaillant.
B. La régularité du jugement rendu en l’absence du locataire
Le locataire ne comparaît pas, mais il a été cité à personne. Le tribunal applique les articles 472, 473 et 474 du code de procédure civile. Il rappelle que le jugement est réputé contradictoire dès lors que la décision est susceptible d’appel ou que l’assignation a été délivrée à la personne du défendeur. En l’espèce, l’assignation a été délivrée à personne et le jugement est en premier ressort, donc susceptible d’appel. Le tribunal qualifie donc le jugement de réputé contradictoire. Cette qualification interdit au locataire de former opposition et ne lui laisse que la voie de l’appel. Elle emporte également l’autorité de la chose jugée dès le prononcé. Le juge vérifie en outre que la demande est régulière, recevable et bien fondée, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Il ne se contente pas de la présence du demandeur, mais examine les pièces produites et motive sa décision. Cette rigueur procédurale protège les droits du défendeur absent et assure l’effectivité du contradictoire par le contrôle du juge.
II. L’acquisition de la clause résolutoire et ses effets indemnitaires
A. La validité du commandement de payer au regard du délai contractuel
Le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement, délivré le 16 décembre 2024, mentionne un délai de six semaines, conforme à la durée légale de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, il vise la clause résolutoire contenue dans le bail. Le tribunal estime que, par cette référence, le locataire a bénéficié en réalité du délai contractuel de deux mois. Il considère que le commandement, bien que portant une mention légale, a valablement déclenché le délai prévu au contrat. Cette interprétation est favorable au locataire, car le délai de deux mois est plus long que le délai légal de six semaines. Le juge fait prévaloir la volonté des parties exprimée dans le contrat et la mention du commandement qui vise la clause. Il en déduit que la clause résolutoire est acquise au 17 février 2025, soit deux mois après la délivrance du commandement. Cette solution concilie la protection due au locataire (délai plus long) et l’effectivité de la clause contractuelle.
B. Les conséquences de la résiliation : indemnité d’occupation, expulsion et condamnation aux dépens
La résiliation du bail entraîne l’obligation pour le locataire de quitter les lieux. Le tribunal ordonne son expulsion, après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux, conformément à l’article L. 412‑1 du code des procédures civiles d’exécution. Il fixe une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité compense le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre. Le tribunal condamne par ailleurs le locataire à payer la somme de 4 196,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, déduction faite des frais de contentieux. Cette somme porte intérêts au taux légal à compter du jugement. Enfin, le locataire, partie perdante, est condamné aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée, le tribunal estimant qu’aucune considération d’équité ne justifie une condamnation. Cette solution équilibrée répare le préjudice du bailleur tout en évitant une charge excessive pour le locataire défaillant.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 472 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Article 473 du Code de procédure civile En vigueur
Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.
Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
Article 474 du Code de procédure civile En vigueur
En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.
Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
