Par un jugement réputé contradictoire rendu le 27 mars 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours a été saisi par une société de cautionnement, subrogée dans les droits d’un bailleur personne morale, d’une demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un contrat de location et ordonner l’expulsion du locataire défaillant. Le locataire n’avait pas comparu.
Les faits sont les suivants. Un contrat de bail d’habitation avait été conclu le 8 mai 2024 entre une société bailleresse et un locataire. Ce dernier a cessé de payer ses loyers. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 21 janvier 2025. Le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de six semaines. La caution, liée par un contrat VISALE au bailleur, a alors payé ce dernier à hauteur de 2 386,88 euros par une quittance subrogative du 13 août 2025. Elle a ensuite assigné le locataire devant le tribunal judiciaire de Tours le 30 avril 2025 pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion.
La procédure a respecté les obligations préalables. La caution avait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation elle-même avait été notifiée au préfet le 2 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 8 janvier 2026. Le locataire, assigné à personne, n’a pas constitué avocat.
La question de droit centrale est celle de savoir si une caution qui a payé le bailleur et se trouve subrogée dans ses droits peut engager une action en résiliation du bail et en expulsion à l’encontre du locataire défaillant, et si cette action est soumise aux mêmes conditions de recevabilité que celles applicables au bailleur lui-même. Le tribunal a répondu par l’affirmative, déclarant l’action recevable et constatant l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 mars 2025.
I. L’affirmation de la qualité à agir de la caution subrogée en résiliation du bail
A. Le fondement de la subrogation aux actions résolutoires
Le tribunal judiciaire de Tours a consacré la possibilité pour une caution, subrogée dans les droits du bailleur, de demander la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire. Il s’est fondé sur l’article 2309 du code civil, qui dispose que la caution ayant payé est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il a également visé l’article 1346-4 du même code, précisant que la subrogation transmet à son bénéficiaire la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier. Le tribunal a estimé que l’action en résiliation du bail est un accessoire de la créance de loyers, transmise à la caution par l’effet de la subrogation. La convention VISALE et le contrat de cautionnement prévoyaient expressément cette transmission. Le juge a ainsi relevé que l’article 8.1 du contrat stipulait que » la subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail « . Cette solution est conforme à la jurisprudence récente de la Cour d’appel de Chambéry, selon laquelle » la caution du locataire, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir non seulement aux fins de recouvrer les sommes versées mais également aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail « (Cour d’appel de Chambéry, 9 janvier 2025, n°24/00021). Le tribunal a donc logiquement reconnu l’intérêt à agir de la caution subrogée.
B. La vérification des conditions de recevabilité de l’action
Le tribunal a également veillé à ce que la caution respecte les obligations procédurales imposées au bailleur par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il a relevé que la caution, bien que subrogée, devait justifier de la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément à l’article 24 II. Cette exigence vaut pour tout bailleur personne morale, et la caution subrogée est tenue à cette obligation dès lors qu’elle agit aux fins de constat de résiliation. Le tribunal a constaté que la saisine de la CCAPEX était intervenue le 27 janvier 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, rendant ainsi la demande recevable. Il a également vérifié la notification de l’assignation au préfet, effectuée le 2 mai 2025, soit plus de deux mois avant l’audience. Cette double vérification montre que le juge a appliqué strictement les conditions de recevabilité de l’action, sans les assouplir du fait de la qualité de caution subrogée du demandeur. La Cour d’appel de Versailles avait d’ailleurs eu l’occasion de rappeler que le non-respect du délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX rend la demande irrecevable (Cour d’appel de Versailles, 4 mars 2025, n°23/07059). En l’espèce, le tribunal a estimé que la condition était remplie.
II. La mise en œuvre de la clause résolutoire et ses conséquences
A. La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
Après avoir admis la recevabilité de l’action, le tribunal a examiné le bien-fondé de la demande au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail en l’espèce contenait une clause conforme à ces dispositions. Le commandement de payer avait été signifié le 21 janvier 2025 pour une somme en principal de 1 173,80 euros. Le locataire n’ayant effectué aucun versement dans le délai de six semaines, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 mars 2025. Le tribunal a donc constaté la résiliation de plein droit du bail à cette date. Cette constatation emporte des conséquences importantes : le locataire devient occupant sans droit ni titre à compter de cette date, et est redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Le tribunal a également condamné le locataire au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2025, soit 2 026,78 euros, avec intérêts au taux légal.
B. L’ordonnance d’expulsion et les limites de la protection du logement
En conséquence de la résiliation, le tribunal a ordonné l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux. Il a également précisé le sort des meubles conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Le juge a ainsi exercé son pouvoir d’appréciation en rappelant le délai de deux mois prévu par la loi. En revanche, il a débouté la caution de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, estimant qu’aucune considération d’équité ne justifiait cette condamnation. Cette décision illustre l’équilibre recherché entre la protection du créancier subrogé et la nécessité de préserver le logement du locataire, même défaillant. Le jugement rappelle que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. La portée de cette décision est significative : elle confirme que la caution subrogée dispose d’un véritable droit d’agir en résiliation et en expulsion, ce qui permet de limiter l’aggravation de la dette cautionnée, comme l’avait souligné la Cour d’appel de Chambéry.
Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire
Fondements juridiques
Article 2309 du Code civil En vigueur
La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Article 700 du Code de procédure civile En vigueur
Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.
Article 514 du Code de procédure civile En vigueur
Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
