Tribunal judiciaire de Tours, le 27 mars 2026, n°25/05692

Le Tribunal judiciaire de Tours, par un jugement rendu le 27 mars 2026 sous le numéro 25/05692, était saisi d’un litige locatif opposant une société bailleresse à une locataire. La bailleresse avait initialement sollicité le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire, l’expulsion, le paiement d’un arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’une somme pour des réparations locatives. À l’audience, la locataire, bien que régulièrement citée, n’a pas comparu. La bailleresse s’est désistée de ses demandes principales, à l’exception de celle relative aux réparations locatives, qu’elle a maintenue pour un montant de 103,62 euros. Le juge des contentieux de la protection a constaté le désistement partiel, débouté la bailleresse de sa demande de réparation locative faute de production d’un état des lieux, et condamné celle-ci aux dépens. La question de droit portait sur la preuve des dégradations locatives en l’absence d’état des lieux contradictoire, ainsi que sur les effets d’un désistement partiel en cours d’instance. Le tribunal a estimé que la bailleresse ne rapportait pas la preuve des dégradations, faute de tout état des lieux. Il convient d’analyser les solutions retenues, d’abord s’agissant du désistement partiel et de ses conséquences procédurales, puis s’agissant de l’exigence probatoire en matière de réparations locatives.

I. Le désistement partiel et ses effets sur l’instance

A. La nature du désistement partiel et l’absence d’extinction de l’instance

Le demandeur avait présenté plusieurs chefs de demande. Lors de l’audience, il a déclaré se désister de ses prétentions relatives à la clause résolutoire, à l’expulsion, à l’arriéré locatif et à l’indemnité d’occupation. Aux termes des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, sauf si celui-ci n’a présenté aucune défense au fond. En l’espèce, la locataire n’ayant pas comparu et n’ayant formulé aucune opposition, le désistement était parfait sur ces points. Le tribunal l’a constaté. Toutefois, la demanderesse a maintenu sa demande en paiement d’une indemnité pour réparations locatives. Le désistement était donc partiel : il ne portait que sur une partie des prétentions initiales. La Cour d’appel de Douai a rappelé que  » le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste «  (Cour d’appel de Douai, 3 avril 2025, n°24/02416). Cette solution s’applique au désistement partiel, mais elle n’entraîne pas l’extinction de l’instance, puisque des demandes subsistent. Le juge a donc exactement distingué le désistement partiel du désistement d’instance, qui seul met fin au procès. L’instance s’est poursuivie sur la seule demande maintenue.

B. La recevabilité du désistement et le maintien de la compétence du juge

Le désistement étant partiel, le tribunal demeurait compétent pour statuer sur la demande résiduelle. La bailleresse n’a pas renoncé à l’ensemble de son action ; elle a seulement abandonné certaines prétentions. Ce choix procédural est admis sans restriction par le code de procédure civile, dès lors que le désistement est libre et non équivoque. La locataire défaillante n’ayant présenté aucune défense, son acceptation n’était pas requise. Le juge a donc régulièrement constaté le désistement. Il a également pu trancher le litige sur le fond pour la demande maintenue, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qui impose au juge de ne faire droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. En maintenant sa demande de réparation locative, la bailleresse devait en rapporter la preuve. Le tribunal a alors examiné le bien-fondé de cette prétention, ce qui l’a conduit à appliquer les règles de preuve propres aux obligations locatives.

II. L’exigence probatoire en matière de réparations locatives

A. L’obligation de prouver les dégradations par un état des lieux contradictoire

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations survenues pendant la durée du bail, sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers. L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux, le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, sauf vétusté ou force majeure. La preuve des dégradations incombe au bailleur qui réclame une indemnité. En l’espèce, la bailleresse n’a produit aucun état des lieux, ni d’entrée ni de sortie. Or, la Cour d’appel de Nancy a jugé qu’ » un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire «  (Cour d’appel de Nancy, 9 janvier 2025, n°24/00892). À plus forte raison, l’absence totale d’état des lieux ne permet pas d’établir l’existence de désordres. Le tribunal en a déduit que la bailleresse ne démontrait aucune dégradation locative nécessitant réparation. Il a donc débouté la demande.

B. La présomption de bon état et les conséquences de l’absence de preuve

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives. Cette présomption peut être renversée par le bailleur s’il rapporte la preuve contraire. En l’espèce, aucun document contractuel ou probatoire n’était versé aux débats. La bailleresse n’a produit ni photos, ni devis, ni constat. Elle s’est bornée à un décompte de 103,62 euros, sans lien avec des dégradations identifiées. Le juge a logiquement constaté l’insuffisance des éléments de preuve. Il a ainsi fait une application rigoureuse des règles de charge de la preuve, issues des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile. Cette solution est conforme à l’ordre public locatif, qui protège le locataire contre des réclamations injustifiées. Le débouté de la demande de réparation locative est donc justifié. La bailleresse, partie perdante, a été condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et sa demande au titre de l’article 700 a été rejetée.

Jurisprudences utilisées pour enrichir le commentaire

• Cour d'appel de Nancy, le 9 janvier 2025, n°24/00892
• Cour d'appel de Douai, le 3 avril 2025, n°24/02416