Tribunal judiciaire de Troyes, le 26 septembre 2025, n°24/00466

Le tribunal judiciaire, statuant en référé le 26 septembre 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour impayés. Le bailleur, une société HLM, agit contre la locataire après un commandement demeuré infructueux. Le juge vérifie la recevabilité de l’action puis se prononce sur le fond, accordant des délais de paiement assortis d’une suspension de la clause résolutoire.

La vérification des conditions de recevabilité de l’action

Le juge contrôle scrupuleusement le respect des formalités préalables imposées par la loi. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une double condition préalable à l’action en résiliation. La notification de l’assignation au préfet doit intervenir au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, cette formalité a été respectée puisque « une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] le 4 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience » (Motifs, I). Par ailleurs, pour les bailleurs personnes morales, une saisine préalable de la commission compétente est requise. Le bailleur justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales plus de deux mois avant l’assignation. Ce contrôle rigoureux assure la sécurité juridique et le respect du droit à un procès équitable.

La portée de ce contrôle est essentielle pour la procédure d’expulsion. Le non-respect de ces délais entraîne l’irrecevabilité de la demande, protégeant ainsi le locataire contre des actions précipitées. Cette jurisprudence rejoint une décision antérieure qui soulignait également l’importance du délai de six semaines pour la notification au préfet. « En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 05/11/2024 soit plus de 6 semaines avant l’audience du 01/10/2025 » (Tribunal judiciaire de Blois, le 3 décembre 2025, n°24/03595). Le juge des référés veille ainsi au strict encadrement des procédures pouvant mener à une expulsion.

L’aménagement judiciaire des conséquences de la résiliation

Le juge constate la régularité de la résiliation tout en en suspendant les effets. L’acquisition de la clause résolutoire est subordonnée à un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le juge relève que « ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois » (Motifs, II), ce qui permet de constater la résiliation au 4 décembre 2023. Cette condition est interprétée strictement, comme le confirme une autre jurisprudence qui exige que le commandement reste sans effet. « En l’espèce, il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois dans la mesure où les règlements enregistrés dans ce délai n’ont pas apuré les causes du commandement » (Tribunal judiciaire de Tours, le 27 juin 2025, n°24/05869). La résiliation est donc juridiquement acquise.

Le juge use ensuite de son pouvoir d’aménagement pour concilier les intérêts en présence. Sur le fondement de l’article 24 V de la loi de 1989, il accorde trente-six mensualités pour le règlement de l’arriéré. Il suspend simultanément les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce plan. Cette suspension est conditionnelle et réversible. Tout défaut de paiement entraînera la reprise du plein effet de la résiliation et l’exigibilité immédiate du solde. Cette solution équilibrée permet au locataire de conserver son logement s’il respecte ses engagements, tout en garantissant au bailleur le recouvrement de sa créance.

La décision illustre la recherche d’un équilibre entre protection du locataire et droits du bailleur. Le juge des référés, saisi en urgence, statue sur la validité de la résiliation tout en pouvant en différer les effets pratiques. Cette ordonnance a une portée pédagogique en rappelant les conditions de recevabilité et les pouvoirs du juge. Elle confirme une jurisprudence soucieuse d’éviter les expulsions tant qu’une solution de paiement échelonné est possible. La sécurité juridique des procédures et la protection du logement sont ainsi conjointement assurées par le contrôle judiciaire.