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Le tribunal judiciaire, statuant en référé le 26 septembre 2025, examine une demande en constatation de résiliation de bail pour défaut de paiement. Le bailleur, une société d’habitation, sollicite l’expulsion du locataire et le paiement de sommes dues. La juridiction constate la résiliation du bail et ordonne l’expulsion, tout en condamnant le locataire au paiement.
La régularité procédurale de la demande en résiliation
Le respect des délais de notification et de saisine préalable. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose un formalisme strict pour la recevabilité de l’action. La notification de l’assignation au préfet doit intervenir six semaines avant l’audience. En l’espèce, « une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] le 7 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience » (Motifs, §5). Ce premier délai est donc respecté, assurant la régularité de l’introduction de l’instance.
L’obligation de saisine préalable de la CCAPEX pour les bailleurs personnes morales. Le texte exige également une saisine de la commission de coordination deux mois avant l’assignation. Le bailleur justifie avoir « saisi la commission […] le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 juin 2024 » (Motifs, §6). Cette jurisprudence rappelle l’importance de ce préalable procédural conçu comme un mécanisme de prévention des expulsions. La solution confirme une application rigoureuse des conditions de recevabilité, alignée sur une jurisprudence constante. « En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture […] le 7 janvier 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience […] L’action […] est donc recevable » (Tribunal judiciaire de Paris, le 15 décembre 2023, n°23/02148).
Les conditions substantielles d’acquisition de la clause résolutoire
L’inefficacité du grief tiré du défaut d’assurance. Le bailleur invoquait initialement le défaut d’assurance du locataire. La loi organise un processus précis avec commandement préalable. « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » (Motifs, §8). Toutefois, le juge relève que le bailleur a finalement souscrit une assurance pour le compte du locataire. Dès lors, « le bailleur ne peut se prévaloir du défaut d’assurance du locataire pour solliciter la résiliation » (Motifs, §12). Ce point illustre le caractère subsidiaire et encadré de cette cause de résiliation.
La réalisation des conditions pour impayés de loyer. Le fondement retenu est le défaut de paiement, régi par l’article 24 de la loi de 1989. Un commandement de payer visant la clause a été signifié le 13 mars 2024. Le juge note que ce commandement « est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, conformément à la clause contractuelle » (Motifs, §16). Il en déduit que « les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mai 2024 » (Motifs, §16). La décision opère ainsi une distinction nette entre le délai légal et le délai contractuel, applicable en l’espèce. Elle valide l’effet résolutoire de la clause et transforme le locataire en occupant sans titre, justifiant l’expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.
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