Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, a rendu sa décision le 21 novembre 2024. Suite à des impayés de loyer, les bailleurs ont engagé une procédure en constat de résiliation du bail et en expulsion. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande et le bien-fondé des prétentions. Il a déclaré la demande recevable et a fait droit aux principales demandes des requérants.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables à l’assignation est une condition de recevabilité. Le législateur a instauré un dispositif de prévention des expulsions locatives. L’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État « au moins six semaines avant l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande » (article 24 III de la loi du 06 juillet 1989). En l’espèce, cette notification est intervenue en temps utile, rendant la demande recevable. Cette vérification stricte assure la sécurité juridique de la procédure et garantit l’intervention des services sociaux. La saisine de la commission compétente dans les délais légaux a également été constatée. Cette étape est essentielle pour permettre un diagnostic social avant toute expulsion.

La qualification des prétentions relève de l’office du juge. Ce dernier doit « donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux » (article 12 du code de procédure civile). Malgré la formulation de la demande, le juge a identifié une action en constat de résiliation par acquisition de la clause résolutoire. Cette analyse permet de rattacher la demande au régime juridique approprié. Elle évite toute irrecevabilité liée à une erreur de qualification par les parties. Le juge s’est ainsi fondé sur le commandement de payer visant expressément la clause.

Le constat de la résiliation et ses conséquences

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont strictement encadrées. La clause ne produit effet que « deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » (article 24 I de la loi du 06 juillet 1989). Le bail litigieux contenait une telle clause. Un commandement de payer a été délivré et est resté sans effet pendant le délai légal. Le juge a donc pu constater la résiliation de plein droit intervenue à une date certaine. Cette application rigoureuse protège le locataire contre une résiliation trop hâtive. Elle confère une sécurité au bailleur lorsque les conditions sont réunies.

La résiliation entraîne l’obligation de libérer les lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation. L’occupation sans titre cause un préjudice aux propriétaires. Le tribunal a ordonné l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire. Il a fixé une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective. La caution solidaire a été condamnée avec la locataire principale. Le juge a également liquidé l’arriéré locatif en écartant les frais de recouvrement interdits. Cette condamnation solidaire assure au bailleur le recouvrement effectif des sommes dues. Elle respecte le principe selon lequel le cautionnement « ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté » (article 2294 du code civil).