Le juge du contentieux de la protection, statuant en référé le 9 octobre 2025, examine la demande d’un bailleur visant à constater la résiliation d’un bail pour impayés et à obtenir l’expulsion des locataires. Après avoir vérifié la recevabilité de la demande, le juge constate la résiliation de plein droit du contrat et ordonne l’expulsion. Il condamne également les occupants à une indemnité d’occupation et au paiement d’une provision au titre des sommes dues.

La rigueur des conditions de recevabilité en matière d’expulsion

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités préalables à toute action en résiliation pour impayés. L’article 24 de la loi de 1989 impose un double signalement pour protéger les locataires défavorisés. Le premier concerne la saisine de la commission de coordination après un commandement de payer. Le juge relève que cette saisine est intervenue plus de deux mois avant l’assignation, respectant ainsi l’article 24 II. Le second volet est une notification impérative à l’autorité préfectorale. Le juge constate que « la notification de l’assignation aux services de la préfecture est intervenue le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience » (Sur la recevabilité de la demande). Cette formalité est présentée comme une condition de recevabilité absolue. La jurisprudence rappelle d’ailleurs que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience » (Tribunal judiciaire de Paris, le 16 janvier 2026, n°25/10211). La décision affirme ainsi la nature substantielle de ces obligations procédurales protectrices.

La portée de ce contrôle est significative pour la sécurité juridique des procédures. En exigeant des justifications précises et datées, le juge refuse tout assouplissement dans l’application de ces délais. Cette rigueur procédurale constitue un préalable incontournable à l’examen du fond. Elle garantit que les dispositifs de prévention des expulsions ont été pleinement activés. La solution consacre une approche formaliste protectrice des locataires, où le non-respect des délais entraînerait l’irrecevabilité de la demande du bailleur. Elle renforce le rôle du juge comme gardien du respect des voies de droit établies par le législateur.

L’effectivité de la clause résolutoire et les pouvoirs du juge des référés

Sur le fond, le juge constate la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire. Il rappelle le mécanisme légal selon lequel la clause ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le commandement visant la clause a été délivré en décembre 2024 et est resté sans effet. Le juge écarte ensuite la contestation des locataires fondée sur l’état du logement. Il rappelle que « le locataire ne peut refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution liée à l’insalubrité ou l’indécence du logement que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux » (Sur l’acquisition de la clause résolutoire). Le défaut de production de pièces probantes conduit à juger l’absence de contestation sérieuse. Le juge en déduit que la résiliation est intervenue de plein droit à la date d’expiration du délai de deux mois.

Cette analyse permet au juge des référés d’intervenir pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’occupation sans droit ni titre après la résiliation constitue un tel trouble. Le juge use de son pouvoir pour ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation provisionnelle. Par ailleurs, il accorde une provision sur la créance locative, estimant que « l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable » (MOTIFS DE LA DÉCISION). La décision illustre l’articulation entre le constat d’une résiliation de plein droit et les pouvoirs du juge des référés. Elle confirme que ce dernier peut trancher dès lors que la dette n’est pas sérieusement contestable. La portée est pratique, offrant au bailleur une voie rapide pour recouvrer les lieux et des sommes dues, tout en encadrant strictement cette possibilité.