Tribunal judiciaire de Vannes, le 12 février 2024, n°25/00223

Le Juge des contentieux de la protection, dans un jugement du 12 février 2024, examine la validité d’un congé délivré par un bailleur. Le congé, notifié avec un préavis de trois mois pour une fin au 30 mai 2025, ne mentionnait aucun motif. Le bailleur demandait la validation de ce congé, l’expulsion du locataire et une indemnité d’occupation. La juridiction rejette l’ensemble des demandes du bailleur, déclarant le congé nul en l’absence de motif conforme à la loi.

La rigueur formelle du congé pour reprise

Le législateur impose au bailleur des conditions strictes pour mettre fin au bail. Le congé doit indiquer un motif précis, qu’il s’agisse d’une reprise ou d’un motif sérieux. « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué » (Article 15 de la loi du 6 juillet 1989). En l’espèce, le congé était dénué de toute justification, ce qui constitue une irrégularité substantielle.

Cette exigence vise à protéger le locataire contre les décisions arbitraires. L’omission du motif prive le locataire de la possibilité de contester la réalité des causes invoquées. La nullité est donc automatique et protège la sécurité d’occupation, principe fondamental du droit au logement.

La sanction de l’absence de motif légitime

La décision rappelle que la simple volonté du bailleur ne suffit pas à rompre le bail. Le juge constate que le congé « a été donné par le bailleur pour le 30 mai 2025, sans aucun motif et avec un préavis de 3 mois ». Il en déduit que le congé « ne répond pas aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ». Cette analyse est conforme à une jurisprudence constante sur le caractère impératif de ces règles.

Cette solution rejoint celle du Tribunal judiciaire de Bobigny, le 7 août 2025, qui a jugé qu’un « congé délivré […] est nul » en l’absence de motif légitime (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 7 août 2025, n°24/11285). La nullité sanctionne ainsi toute tentative de contourner le cadre légal protecteur des locataires.

Les conséquences procédurales de la nullité

La nullité du congé entraîne le rejet automatique des demandes accessoires. Le juge énonce que « dès lors que le congé est déclaré non valable, la demande d’expulsion ne saurait être accueillie ». Le même raisonnement s’applique à la demande d’indemnité d’occupation, qui est également déboutée. La logique est implacable et préserve la situation du locataire en place.

Cette approche garantit la cohérence de la décision juridictionnelle. Elle empêche le bailleur de tirer profit d’un acte irrégulier pour obtenir l’expulsion ou une compensation financière. La protection du locataire reste ainsi intégrale et effective jusqu’à la régularisation éventuelle de la procédure.

La portée de la décision et l’équité procédurale

Le juge use de son pouvoir d’appréciation pour statuer sur les frais irrépétibles. Il estime qu' »il n’apparaît pas inéquitable de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ». Les dépens sont laissés à la charge de chaque partie, ce qui marque une forme de neutralité dans la répartition des frais du procès.

Cette décision renforce la sécurité juridique des relations locatives. Elle rappelle avec fermeté le formalisme protecteur entourant la délivrance du congé. Elle s’inscrit dans une jurisprudence visant à prévenir les abus, comme le souligne un autre arrêt déclarant nul un congé sans « motif légitime et sérieux » (Tribunal judiciaire de Bobigny, le 11 juin 2025, n°25/03469).