Tribunal judiciaire de Verdun, le 21 mai 2025, n°24/00657

Le tribunal judiciaire, statuant en matière de contentieux de la protection, a rendu une décision réputée contradictoire le 21 mai 2025. Le bailleur, une société civile immobilière, demandait la résiliation du bail pour impayés et le paiement d’arriérés contre le locataire défaillant. Le juge a examiné la recevabilité de la demande puis le fond du litige, constatant la résiliation et condamnant le preneur au paiement d’une somme partielle.

La régularité procédurale de la demande en résiliation

Le respect des formalités préalables à l’assignation

Le juge vérifie d’abord le strict respect des formalités protectrices instaurées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte impose aux bailleurs personnes morales une double obligation préalable à toute action en résiliation pour dette locative. Il convient de constater que la CCAPEX a été saisie de la situation le 27 mai 2024, et que le représentant de l’État dans le département a été avisé de l’assignation le 15 octobre 2024, de sorte que la demande est recevable. Cette vérification scrupuleuse est une condition sine qua non de la recevabilité, protégeant le locataire contre une expulsion précipitée. La jurisprudence rappelle que l’inobservation de ces étapes est sanctionnée par l’irrecevabilité de la demande, sauf exceptions strictes. « Il en résulte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation est requise à peine d’irrecevabilité » (Tribunal judiciaire de Tours, le 21 mai 2025, n°23/05557). La portée de ce contrôle est essentielle pour garantir un accompagnement social du locataire avant toute procédure judiciaire.

L’articulation entre l’ancien et le nouveau droit contractuel

La détermination du droit applicable à la clause résolutoire

Sur le fond, la question centrale concerne le droit applicable à la clause résolutoire pour impayés. Le bail, conclu en 2016, prévoyait un délai d’un mois après commandement infructueux. La loi du 27 juillet 2023 a porté ce délai à six semaines. Le juge applique le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle aux contrats en cours. Ainsi, la loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La solution consacre la sécurité juridique et la force obligatoire du contrat. La valeur de ce raisonnement est de préserver les droits acquis des parties sous l’empire de la loi ancienne. Il en résulte l’application de la clause contractuelle et la constatation de la résiliation au terme du délai d’un mois, le commandement étant resté sans effet. Cette analyse évite tout bouleversement rétroactif des relations contractuelles établies.

La liquidation des créances et la répartition des dépens

La preuve et la quantification limitée des arriérés locatifs

Le juge procède ensuite à une liquidation rigoureuse et limitative des sommes réclamées. Le bailleur doit prouver l’existence et le montant de la dette. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Le juge rejette ainsi une partie des demandes faute de justificatifs suffisants, notamment sur les charges. Il résulte des pièces produites que la SCI VAUBAN rapporte la preuve d’un arriéré locatif à hauteur de 2.752 €. Cette approche stricte de la charge de la preuve protège le défendeur non comparant contre des réclamations excessives ou insuffisamment étayées. La portée de ce contrôle judiciaire actif est de garantir que la condamnation repose sur des éléments probants et incontestables, même en l’absence de contradiction.

L’allocation des frais et le principe d’équité procédurale

Enfin, le juge statue sur les frais de l’instance en combinant les règles légales et l’équité. Le locataire succombant est condamné aux dépens, incluant les frais procéduraux spécifiques. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI VAUBAN la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile est donc allouée. Cette décision vise à compenser partiellement les frais non compris dans les dépens, sans pour autant alourdir indûment la charge du perdant. La valeur de cette modulation est de concilier la sanction de l’échec au procès avec une appréciation équitable des frais réellement exposés pour la défense des droits.